§ Verkaufen — 01

Immobilie verkaufen in Bayern — der überlegte Weg.

Ein Leitfaden für Eigentümer, die ihre Entscheidung nicht delegieren wollen. Direkt, diskret, ohne Makler — und ohne Werbeversprechen.

Einschätzung anfragen Persönlich sprechen
§ 01 — Ausgangslage

Eine Immobilie verkauft man nicht oft im Leben.

Für viele Eigentümer in Bayern ist es die wirtschaftlich größte Einzelentscheidung — und zugleich eine, die mit Biografie, Familie und Erinnerungen verknüpft ist.

Umso erstaunlicher, wie schnell dieser Schritt häufig delegiert wird: an den ersten Makler mit hochglänzendem Exposé, an ein Online-Portal mit Drei-Klick-Bewertung, an einen Vermittler, dessen wirtschaftliches Interesse nicht in jedem Punkt dem eigenen entspricht.

Diese Seite ist anders aufgebaut als die meisten Verkäuferseiten der Branche. Sie verzichtet bewusst auf Werbeversprechen. Stattdessen führen wir Sie durch die drei realistischen Verkaufswege, die in Bayern existieren — und zeigen, in welcher Situation welcher Weg der bessere ist. Am Ende sollen Sie entscheiden, was zu Ihrer Lage passt.

§ 02 — Drei Verkaufswege

Drei realistische Wege — und wofür sie taugen.

I.

Der klassische Maklerweg.

Exposé, Portal-Inserate, Besichtigungen, Bieterdynamik. Dauer nach unserer Erfahrung oft drei bis sechs Monate. Beauftragen Sie als Verkäufer einen Makler, darf der Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit Ende 2020 nicht mehr Provision zahlen als Sie, wenn er Verbraucher ist (§§ 656a–656d BGB). In Bayern zahlen beide Seiten dabei häufig je 3,57 % inkl. USt. Bei Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäusern ist die Verteilung frei verhandelbar. Für die sanierte Eigentumswohnung in Münchner Toplage mit klaren Eigentumsverhältnissen oft sinnvoll. Bei jeder anderen Konstellation lohnt der zweite Blick — ausführlich im Ratgeber Makler oder Direktverkauf.
3–6 Monate · Provision je nach Objektart
II.

Der Eigenverkauf über Portale.

Sie inserieren selbst auf ImmoScout, Immowelt oder Kleinanzeigen, erstellen Exposé, Fotos, beantworten Anfragen, führen Besichtigungen. Für Eigentümer mit Immobilien­erfahrung, viel Geduld, guten Nerven und Wohnsitz nahe am Objekt machbar. Für die typische Fernerbsituation selten zielführend — mehr dazu im Ratgeber.
Viel Geduld nötig · Lernkurve steil
III.

Der Direktverkauf an einen Bestandshalter.

Verkauf an einen professionellen Käufer, der das Objekt für das eigene Portfolio erwirbt. Keine Vermittlung, keine Provision, kein öffentliches Inserat, kein Finanzierungsvorbehalt. Beurkundung in der Regel nach vier bis sechs Wochen. Genau das, was wir tun — ausführlich auf unserer Ankaufsseite.
Beurkundung meist in 4–6 Wochen · Ohne Finanzierungsvorbehalt · Diskret

Vertiefungen für Ihre Situation und Ihren Objekttyp:

§ 03 — Was Eigentümer unterschätzen

Drei Faktoren, die die Rechnung systematisch verändern.

01

Bruttopreis ≠ Nettoerlös.

Maklerprovision, monatelange Betriebskosten im leer stehenden Objekt, Zeitwert des gebundenen Kapitals, Risiko gescheiterter Finanzierungen kurz vor dem Notartermin — all das verschiebt die Bilanz zwischen nominell höherem Maklerpreis und nominell niedrigerem Direktangebot nach unserer Erfahrung oft zu einem ähnlichen Endergebnis. Vergleichen Sie den Nettoerlös, nicht den Listenpreis.
02

Jedes Inserat ist ein Signal.

Sobald Ihre Immobilie auf einem Portal steht, wissen Nachbarn, Mieter, Geschäftspartner, Banken davon. Manchmal folgenlos. Manchmal mit Konsequenzen: ein Mieter, der vorsorglich kündigt; eine Bank, die Rückschlüsse zieht; ein Wettbewerber, der die Information verwertet. Diskretion ist kein Komfortmerkmal, sondern ein wirtschaftlicher Wert.
03

Geschwindigkeit ist kein Luxus.

Die Erbschaftsteuer ist nach dem Steuerbescheid innerhalb der dort gesetzten Zahlungsfrist zu zahlen – wer keine liquiden Mittel hat, braucht dann Geld aus dem Nachlass. Wer eine geerbte Wohnimmobilie behalten möchte, kann unter Umständen eine Stundung beantragen. Trennungen, die sich verlängern, verlängern die Belastung. Pflegesituationen, die binnen Wochen Liquidität verlangen. Wer in solchen Lagen einen klassischen Maklerprozess wählt, zahlt Geschwindigkeit nicht nur emotional, sondern finanziell.
§ 04 — Was wir bieten

Warum der Direktverkauf an uns oft die klügere Wahl ist.

Unsere Unternehmensgruppe ist seit 2015 bayerischer Bestandshalter und erwirbt Immobilien für den eigenen Bestand.

Unser Schwerpunkt liegt in Süd- und Ostbayern: München, Erding, Landshut, Regensburg, das Inntal. Aktuell hält unsere Unternehmensgruppe über 550 Einheiten mit ca. 125.000 m² bewirtschafteter Gesamtfläche. Gekauft wird durch die jeweils passende Gesellschaft der Gruppe – schnell und ohne Finanzierungsvorbehalt.

Kauf ohne Finanzierungsvorbehalt: Im Kaufvertrag keine Finanzierungsklausel. Der Kaufpreis wird gezahlt, sobald die üblichen notariellen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen – in der Regel zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung.

Diskretion als Standard, nicht als Zusatzleistung: Kein Exposé, kein Portal-Eintrag, kein Schild. Wenn Sie es wünschen, schließen wir bereits vor dem Erstgespräch eine Stillschweigevereinbarung — mehr zum diskreten Verkauf.

Komplexität ist kein Ausschlussgrund: Erbengemeinschaften, Wohnrechte, Altmietverträge, Sanierungsstau, Denkmalschutz — all das sehen wir regelmäßig. Es macht ein Objekt nicht unverkäuflich, nur anspruchsvoller in der Bewertung.

§ 05 — Ablauf

Drei Phasen bis zur Zahlung – meist sechs bis zehn Wochen.

I
1 Werktag · Erstgespräch

Eckdaten und Preisspanne.

Fünfzehn bis zwanzig Minuten am Telefon oder persönlich. Lage, Größe, Baujahr, Zustand, Belastungen. Innerhalb eines Werktages nach Eingang der Eckdaten erhalten Sie eine erste unverbindliche Preisspanne, telefonisch oder per E-Mail.

II
Woche 1–3 · Besichtigung

Besichtigung und schriftliches Kaufangebot.

Besichtigung in der Regel innerhalb einer Woche nach dem Erstgespräch. Ein Geschäftsführer vor Ort, bei MFH zu zweit. Sieben bis zehn Werktage danach das schriftliche Kaufangebot — vierzehn Tage gültig.

III
Woche 4–10 · Notar

Notartermin und Kaufpreiszahlung.

Den Notar wählen Sie frei; auf Wunsch nennen wir Notare in Ihrer Nähe. Den Vertragsentwurf erhalten Sie in der Regel 14 Tage vor der Beurkundung. Beurkundung in der Regel vier bis sechs Wochen nach dem Erstgespräch, Kaufpreiszahlung in der Regel zwei bis vier Wochen danach, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.

§ 06 — Häufige Fragen

Was Verkäufer uns am häufigsten fragen.

01Was kostet mich ein Verkauf an Sie?
Nichts außer den Positionen, die bei einem Immobilienverkauf ohnehin auf Verkäuferseite anfallen können – etwa Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung bestehender Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank bei vorzeitiger Darlehensablösung und gegebenenfalls Steuer auf einen Veräußerungsgewinn (sogenannte Spekulationssteuer). Die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags und die Grunderwerbsteuer tragen wir als Käufer. Keine Maklerprovision, keine Vermarktungskosten, keine versteckten Gebühren.
02Wie viel niedriger ist Ihr Preis im Vergleich zu einem Maklerverkauf?
Pauschal gibt es keine Antwort. Nach unserer Einschätzung kann ein Makler in Marktphasen mit hoher Bieterdynamik und in zentralen Lagen drei bis fünf Prozent mehr erzielen als wir; davon gehen allerdings Provision und Vermarktungskosten ab. In schwierigen Marktphasen oder bei komplexen Objekten liegt unser Preis nach unserer Erfahrung oft auf gleichem Niveau oder darüber, weil wir das Objekt zuverlässig erwerben. Eine seriöse Antwort verlangt den Blick auf das konkrete Objekt.
03Was passiert, wenn ich Ihr Angebot nicht akzeptiere?
Dann ist das Gespräch beendet, ohne dass Ihnen Kosten entstehen. Sie sind frei, jeden anderen Verkaufsweg zu wählen. Unsere Bewertung bleibt vertraulich — wir veröffentlichen keine Daten und geben sie nicht an Dritte außerhalb unserer Unternehmensgruppe weiter.
04Können Sie auch Objekte außerhalb Bayerns kaufen?
Unser Schwerpunkt liegt eindeutig in Bayern; unser Kernmarkt ist Erding mit rund 100 Kilometern Umkreis. Wir sind in Frankfurt aktiv und prüfen bundesweit Objekte, die sich in unsere Portfoliologik einfügen. Wenn ein Objekt außerhalb unseres Aktionsradius liegt, sagen wir das im Erstgespräch.
05Wie schnell können Sie wirklich abschließen?
Die Beurkundung ist in der Regel vier bis sechs Wochen nach dem ersten Gespräch, die Kaufpreiszahlung in der Regel nach sechs bis zehn Wochen. Bei einfachen Eigentumsverhältnissen und kurzfristig verfügbarem Notartermin ist die Beurkundung im schnellsten Fall nach rund drei Wochen möglich. Bei Erbengemeinschaften mit ausstehendem Erbschein oder anderen komplexen Konstellationen kann es auch länger dauern.
06Bekomme ich beim Direktverkauf den Marktpreis?
Wir nennen keine optimistischen Vermarktungspreise, aber auch keine Notlagen-Preise. Was wir bieten, ist der Preis, den wir tatsächlich zu zahlen bereit sind. Relevant ist nicht der Bruttopreis, sondern der realistisch erwartbare Nettoerlös nach Provision, Vermarktungskosten, laufenden Objektkosten und Finanzierungsrisiken.
§ 07 — Gespräch

Ein Gespräch, das zu nichts verpflichtet.

Fünfzehn Minuten am Telefon. Danach wissen Sie, ob ein Direktverkauf für Ihre Situation der richtige Weg ist — oder ob ein anderer Weg besser passt. In beiden Fällen sind Sie weitergekommen.

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