Übernahme zu bestehenden Konditionen.
Wir treten in alle Verträge ein, ohne Konditionen zu verändern. Mieten, Nebenkostenregelungen, Sondervereinbarungen bleiben gleich.
Vertragliche Konditionen = vorher
§ Verkaufen — 11
Vermietet verkaufen — ohne Kündigung, ohne Leerzug.
Wenn Sie ein langjähriges Verhältnis zu Ihren Mietern haben, das den Eigentümerwechsel überstehen soll, sind wir der richtige Käufer.
§ 01 — Ausgangslage
Der dritte Beteiligte im Kaufvertrag.
Eine vermietete Immobilie zu verkaufen ist ein anderes Geschäft als der Verkauf eines leeren Hauses.
Es gibt einen dritten Beteiligten, der im Kaufvertrag nicht mitentscheidet, aber dessen Lebensumstände durch den Verkauf berührt werden: den Mieter. Eigentümer, die mit ihren Mietern über Jahre ein korrektes, oft persönliches Verhältnis gepflegt haben, möchten nicht, dass dieses Verhältnis in Unsicherheit und Verdrängung mündet.
Für genau diese Eigentümer sind wir die passende Wahl. Wir erwerben vermietete Immobilien für den Bestand unserer Unternehmensgruppe — siehe auch MFH, Zinshaus, Wohnanlage. Bestehende Mietverhältnisse werden unverändert fortgeführt: kein Eigenbedarf, keine Modernisierungs-Hebel zur Verdrängung, keine Kündigungswelle nach dem Eigentümerwechsel.
§ 02 — Sieben Zusagen
Was „Kauf mit Mietern“ bei uns bedeutet.
Keine Eigenbedarfskündigung.
Wir nutzen selbst keine Wohnungen zu eigenen Zwecken. Eigenbedarf ist strukturell ausgeschlossen.
Strukturell ausgeschlossen
Keine Luxussanierung zur Umlage.
Keine Modernisierungen, deren einziger Zweck die Mieterhöhung oder Verdrängung wäre. Wir modernisieren im Lebenszyklus, nicht aus Verdrängungsabsicht.
Lebenszyklus statt Hebel
Diskretion auch für Mieter.
Den Eigentümerwechsel kommunizieren wir erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch oder zu einem mit Ihnen abgestimmten Zeitpunkt — diskreter Verkauf.
Keine Unruhe vor der Umschreibung
Sachliche Information nach Umschreibung.
Mieter werden schriftlich über neuen Eigentümer und neue Bankverbindung informiert. Kein überraschender Besuch, keine informelle Kommunikation.
Schriftlich · sachlich
Konkreter Ansprechpartner aus unserem Team.
Mieter erhalten Namen, Telefonnummer und E-Mail-Adresse ihres Ansprechpartners aus der Bestandsverwaltung unserer Unternehmensgruppe.
Erreichbar · benannt
Sondervereinbarungen bleiben.
Individuelle Vereinbarungen, die Sie über die Jahre mit einzelnen Mietern getroffen haben, werden respektiert — nicht aufgehoben.
Alte Zusagen halten
§ 03 — Bewertung vermieteter Objekte
Auf Basis nachhaltiger Mieten — nicht hypothetischer Marktmieten.
Bei vermieteten Immobilien steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund.
Von den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, darunter die Kosten für Instandhaltung. Der verbleibende Reinertrag wird unter Berücksichtigung von Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert zum Ertragswert kapitalisiert. Aufgestaute Instandhaltung berücksichtigen wir zusätzlich.
Am Markt wird der Preis vermieteter Häuser oft vereinfacht als Kaufpreisfaktor angegeben, also als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Dieser Faktor hängt stark von Lage, Zustand und Mietniveau ab: In zentralen Münchner Lagen liegt er deutlich höher als in weniger gefragten Lagen. Methodik detailliert auf der Bewertungs-Seite.
Wichtig: Wir kalkulieren auf Basis der nachhaltigen Mieten — nicht auf Basis hypothetischer Marktmieten, die wir nach Verdrängung der Bestandsmieter erzielen könnten. Das ist der wesentliche Unterschied zu Akteuren, die Mietsteigerungspotential aggressiv einpreisen und es anschließend gegen die Mieter durchsetzen müssen.
§ 04 — Besondere Mietsituationen
Konstellationen, in denen wir marktgerecht bieten, wo private Käufer zögern.
Altmietverträge unter Mietspiegel.
Viele gewachsene Verhältnisse liegen deutlich unter dem ortsüblichen Niveau. Private Käufer rechnen solche Objekte pessimistisch. Wir akzeptieren die Struktur als gegeben und kalkulieren darauf — ohne unrealistische Steigerungen einzupreisen.
Mietspiegel unten · realistisch bewertet
Teilvermietete Mehrfamilienhäuser.
Leer stehende Einheiten geben Gestaltungsspielraum, vermietete Einheiten geben wirtschaftliche Stabilität. Beides passt in unsere Kalkulationslogik.
Mix · keine Blockade
Gewerbevermietung und Mischnutzung.
Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichen Mietern im EG und Wohnungen darüber. Indexierung, Restlaufzeiten, Bonität — WGH-Ankauf.
WGH · Indexmiete
Vermietete Eigentumswohnungen.
Einzelne ETWs mit Bestandsmietern sind für private Käufer unattraktiv — wir kaufen regelmäßig, auch einzeln, und können einen marktgerechten Preis bieten.
Einzelne ETW · Bestand
Sozialgebunden.
Wohnungen mit Sozialbindung (EOF, KomPro, geförderter Wohnungsbau): Bindungsdauer, festgeschriebene Mieten, behördliche Auflagen fließen individuell ein. Wir akzeptieren Bindungen, wenn sie strukturell tragfähig sind.
Bindungen respektiert
§ 05 — Rechtliches
Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Mieter.
In bestimmten Konstellationen haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht — namentlich bei der Erstumwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 577 BGB).
Das ist bei klassischen Zinshäusern und Mehrfamilienhäusern in der Regel nicht einschlägig, muss aber im Einzelfall geprüft werden. Wir klären diese Fragen gemeinsam mit dem Notar, bevor Sie unterschreiben. Bei Wohn- und Geschäftshäusern, die als Ganzes verkauft werden, besteht in der Regel kein Vorkaufsrecht der Mieter. Bei vermieteten Eigentumswohnungen kommt es darauf an, wann das Wohnungseigentum begründet wurde: War es schon vor der Überlassung an den Mieter begründet, besteht kein Vorkaufsrecht. Wurde die Wohnung seit der Aufteilung bereits einmal an einen Dritten verkauft, in der Regel ebenfalls nicht.
Was wir nicht tun: keine Eigenbedarfskündigung, keine Luxusmodernisierung zur Verdrängung, keine Ausnutzung gerichtlich angreifbarer Mietkonstellationen. Das ist keine ethische Selbstverpflichtung, sondern wirtschaftliche Logik: Stabile Mietverhältnisse sind Substanz, gestörte Mietverhältnisse sind Risiko.
§ 06 — Häufige Fragen
Zum Verkauf mit Mietern — aus Eigentümergesprächen.
01Was passiert mit den Mietverträgen?
Sie laufen unverändert weiter. Wir treten als neuer Vermieter in alle Verträge ein, ohne Konditionen zu verändern. Es gilt der gesetzliche Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB).
02Werden Mieter gekündigt?
Nicht wegen des Eigentümerwechsels. Wir kündigen nicht wegen Eigenbedarfs, weil wir selbst keine Wohnungen nutzen. Eine Kündigung kommt für uns nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen und nach sorgfältiger Prüfung im Einzelfall in Betracht, etwa bei erheblichen Vertragsverletzungen.
03Wird die Miete erhöht?
Mieterhöhungen folgen dem gesetzlichen Rahmen — ortsübliche Vergleichsmiete, etwa laut Mietspiegel, und Kappungsgrenze; bei einer Neuvermietung gilt zusätzlich die Mietpreisbremse, wo sie angeordnet ist. Wir nutzen die rechtlich vorgesehenen Möglichkeiten, aber wir gehen nicht über sie hinaus. Bei Altmietverträgen mit deutlich unterhalb des Mietspiegels liegenden Mieten erhöhen wir behutsam und im gesetzlich zulässigen Rahmen.
04Wann erfahren die Mieter vom Verkauf?
Erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Vor diesem Zeitpunkt halten wir den Verkauf vertraulich. Den genauen Zeitpunkt und die Art der Kommunikation stimmen wir auf Wunsch mit Ihnen ab.
05Wie wird ein vermietetes Objekt bewertet?
Primär nach dem Ertragswertverfahren — aus den nachhaltigen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Reinertrag, der unter Berücksichtigung von Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert kapitalisiert wird. Bei Mischobjekten oder bei Objekten mit deutlichem Sanierungsbedarf kommen Sachwert- und Vergleichswertelemente ergänzend hinzu.
06Akzeptieren Sie auch Sozialbindung?
Ja. Wohnungen mit Sozialbindung (EOF, KomPro, geförderter Wohnungsbau) bewerten wir individuell. Die Bindungsdauer und die festgeschriebenen Mieten fließen in die Kalkulation ein, führen aber nicht zur Ablehnung.
07Wie lange dauert der Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses?
Die Beurkundung findet in der Regel vier bis sechs Wochen nach dem Erstgespräch statt, der Kaufpreis fließt in der Regel nach sechs bis zehn Wochen. Bei größeren oder komplexeren Beständen kann es auch länger dauern, weil die Due Diligence der Mietverhältnisse ausführlicher ist.
§ 07 — Vertraulich zum Ankauf
Ein Gespräch, das die Mietverhältnisse schützt.
Ein erstes Gespräch bleibt vertraulich, die Mieter erfahren von uns nichts vor der Eigentumsumschreibung, und die Transaktion wird der Substanz des Mietverhältnisses angemessen abgewickelt.