Baureif mit gültigem B-Plan.
Grundstücke mit gültigem Bebauungsplan für Wohnbebauung. Der klarste Fall.
§ Ankauf — 16
Grundstück verkaufen — zum Entwicklungswert.
Ein Grundstück ist kein fertiges Produkt, sondern ein Rohstoff für zukünftige Nutzung. Wer seinen Wert kennt, kennt die Nutzungsordnung.
§ 01 — Wert kommt aus Planungsrecht
Nicht der Boden — das Baurecht macht den Wert.
Der Wert eines Grundstücks entsteht nicht aus seiner Fläche, sondern aus dem, was darauf gebaut werden darf.
Ein 800-Quadratmeter-Areal in Münchner Randlage kann — je nach Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl — einen Wert von 500.000 oder von 5.000.000 Euro haben. Dieser Unterschied liegt nicht im Boden, sondern im Planungsrecht.
Wir lesen Grundstücke als das, was sie sind: Rohstoff für zukünftige Nutzung. Das prägt unsere Bewertung und unser Angebot. Siehe auch Ankauflogik und Wohnanlagen für mehrgeschossige Entwicklungen.
§ 02 — Was wir ankaufen
Sieben Grundstückskategorien.
Mit Abrissobjekt.
Grundstücke mit Altbebauung, bei denen die Bebauung ersetzt oder erweitert werden kann. Wir bewerten nach Entwicklungspotential, nicht nach Altgebäudewert.
Innerörtliche Lücken (§ 34 BauGB).
In gewachsenen Strukturen, auch ohne konkreten Bebauungsplan. Bebaubarkeit nach „Einfügen in die Umgebung“.
Nachverdichtung in Wohnanlagen.
Rückwärtige Hofbebauungen, zusätzliche Baukörper auf großen Grundstücken bestehender Wohnanlagen. Entwicklungspotential oft unterschätzt.
Bauerwartungsland.
Wenn die Entwicklungsperspektive hinreichend konkret ist. Wir kalkulieren Wartezeit und Umwidmungsrisiko realistisch.
Gewerbeflächen mit Umwidmungspotential.
Gewerbliche Grundstücke für Wohnungsneubau in Umwidmungsverfahren. Kenntnis der bayerischen Bauämter erforderlich.
Arrondierungsflächen.
Angrenzend an Objekte, die unsere Unternehmensgruppe bereits im Bestand hält — hier können wir strategische Prämien zahlen.
§ 03 — Bewertung
Residualwertverfahren — transparent und nachvollziehbar.
Die gängige Methode im Entwicklungsgeschäft ist das Residualwertverfahren.
Ausgangspunkt: erwarteter Verkaufs- oder Ertragswert der fertigen Immobilie. Abzüge: Baukosten, Nebenkosten der Baumaßnahme, Finanzierungskosten, angemessene Rendite. Was übrig bleibt, ist der Grundstückswert. Mehr zur Methodik auf der Bewertungs-Seite.
Die entscheidende Variable ist die zulässige Nutzungsintensität. Wir kalkulieren weder optimistisch noch pessimistisch, sondern auf Basis der realistisch durchsetzbaren Bebauung. In München, Erding und anderen bayerischen Städten haben die Bauämter konkrete Vorstellungen davon, was genehmigungsfähig ist — wir kennen diese Praxis.
Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind nützliche Orientierungen, aber statistische Durchschnitte. Ein konkretes Grundstück kann deutlich über oder unter dem Bodenrichtwert liegen — Zuschnitt, Erschließung, Baumbestand. Wir nutzen sie als einen Hinweis, nicht als allein bestimmendes Kriterium.
Wir lesen Flächennutzungsplan, Bebauungsplan (falls vorhanden), Bayerische Bauordnung, einschlägige Satzungen. Ohne Bebauungsplan prüfen wir § 34 BauGB — das „Einfügen in die nähere Umgebung“ — mit Blick auf die Nachbarbebauung und Unterstützung eines Architekten.
§ 04 — Typische Situationen
Vier Konstellationen, die wir regelmäßig ankaufen.
Das ererbte Grundstück ohne B-Plan.
Eine Wiese am Ortsrand, Bauerwartung. Für private Käufer unattraktiv wegen ungewisser Entwicklungsdauer. Wir bewerten mit realistischem Entwicklungsrisiko — siehe auch Erbimmobilie.
Bauerwartungsland · Risiko eingepreist
Das Baugrundstück mit Altgebäude.
Einfamilienhaus auf 900 m², bei dem die Bebauungsdichte ein MFH oder zwei DHH zuließe. Kerngeschäft: Wir bewerten das Potential des Grundstücks, nicht das Altgebäude. Der Preis liegt nach unserer Erfahrung oft deutlich über dem, was eine Familie als Selbstnutzer zahlen würde.
Potential > Altgebäude
Die Baulücke in der Gemeinde.
Innerörtliche Baulücken in gewachsenen Strukturen — die attraktivsten Grundstücke, aber oft schwer zu verkaufen wegen komplexer Genehmigungsfragen. Wir kaufen mit Geduld und Planungs-Know-how.
Geduld für Genehmigung
Die Nachverdichtungsfläche.
Hofbebauung, zusätzliche Baukörper, Dachaufstockungen mit Sondernutzungsrechten. Als erfahrene Bestandsentwickler setzen wir das selbst um. Preis spiegelt realistisches Potential wider.
Umsetzung im eigenen Haus
§ 05 — Was wir nicht tun
Keine Lotterieeffekte, kein Agrarland ohne Perspektive.
Wir kaufen keine Flächen ohne erkennbare Planungsperspektive.
Wir machen keine Angebote auf Baudichten, die planungsrechtlich nicht durchsetzbar sind. Bei Bauerwartungsland preisen wir Wartezeit und Planungsrisiko ein, statt auf eine ungewisse Umwidmung zu setzen. Unser Geschäft basiert darauf, Grundstücke zu einem realistischen Preis zu kaufen und realistisch zu entwickeln.
Auch: Wir kaufen keine landwirtschaftlichen Flächen ohne Bebauungsperspektive. Wenn Sie Ackerland oder Wald verkaufen möchten, sind spezialisierte landwirtschaftliche Makler oder Agrargenossenschaften die besseren Adressen. Der Ablauf entspricht ansonsten dem Standard.
§ 06 — Häufige Fragen
Zum Grundstücksverkauf — aus Entwicklersicht.
01Kaufen Sie auch Grundstücke ohne Bebauungsplan?
Ja, wenn die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB („Einfügen in die Umgebung“) absehbar ist oder Bauerwartungsland vorliegt. Wir kalkulieren in solchen Fällen das Entwicklungsrisiko ein, aber wir lehnen nicht grundsätzlich ab.
02Wie viel zahlen Sie für ein Grundstück in München?
Das lässt sich pauschal nicht beantworten. In zentralen Lagen liegt der Preis je Quadratmeter zulässiger Geschossfläche deutlich über dem in Randlagen; eine erste Orientierung geben die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Entscheidend sind die zulässige Nutzungsintensität und die Lagequalität.
03Kaufen Sie auch kleine Grundstücke unter 500 m²?
Ja, wenn sie baulich sinnvoll nutzbar sind. Eine Baulücke von 300 Quadratmetern in einer guten Lage kann attraktiver sein als ein 1.500-Quadratmeter-Grundstück am Ortsrand ohne konkrete Bebauungsperspektive.
04Was ist mit Grundstücken mit Altlasten?
Wir kaufen auch Grundstücke mit Altlastenverdacht, allerdings mit einem entsprechenden Abschlag oder mit vorheriger Sanierungsuntersuchung. Einzelfallprüfung.
05Wie behandeln Sie gemeindliches Vorkaufsrecht?
Nach der Beurkundung wird der Kaufvertrag der Gemeinde mitgeteilt, in der Praxis durch den Notar. Sie kann ihr Vorkaufsrecht dann binnen drei Monaten ausüben. Tut sie das, kommt der Vertrag grundsätzlich zu denselben Bedingungen mit ihr zustande. Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Verkehrswert, kann sie den zu zahlenden Betrag auf den Verkehrswert festsetzen; Sie können dann vom Vertrag zurücktreten. Nach unserer Erfahrung üben Gemeinden dieses Recht eher selten aus.
06Müssen Sie selbst bauen oder verkaufen Sie weiter?
Wir bauen in der Regel selbst und halten die Objekte meist langfristig im Bestand unserer Unternehmensgruppe; einzelne Objekte, insbesondere Entwicklungsprojekte, veräußern wir auch. Reiner Grundstückshandel ist nicht unser Geschäft. In Einzelfällen schließen wir uns mit Partnern zu Bietergemeinschaften zusammen, insbesondere bei sehr großen Arealen.
07Was, wenn mein Grundstück bereits bebaut ist?
Bebaute Grundstücke bewerten wir nach dem höheren Wert: entweder dem Ertragswert der bestehenden Bebauung oder dem Entwicklungswert nach Abriss. Bei Einfamilienhäusern auf großen Grundstücken ist der Entwicklungswert oft höher.
§ 07 — Unverbindliche Anfrage
Flurstück, Größe, Bebauungsrahmen — wir melden uns.
Hilfreich sind: Flurstücksnummer und Gemarkung, Grundstücksgröße, Angaben zum Bebauungsplan oder zur Flächennutzung, aktuelle Bebauung (sofern vorhanden). Innerhalb eines Werktages nach Eingang dieser Eckdaten nennen wir eine erste unverbindliche Preisspanne.