Wir sind keine reine Gewerbeplattform. Aber bestimmte Gewerbeobjekte passen sehr gut in unser Portfolio – und wir sagen offen, welche.
Unser Kerngeschäft ist der Ankauf von Wohnimmobilien. Gewerbe kaufen wir selektiv, wenn bestimmte Profilmerkmale gegeben sind.
Das ist kein Mangel, sondern Absicht: Ein Käufer, der jede Asset-Klasse mit gleichem Nachdruck verfolgt, wird für keine zum Experten. Wir konzentrieren uns auf Wohnen und ergänzen das durch gewerbliche Bestände, die strukturell zu unserer Bewirtschaftungslogik passen.
Diese Seite erklärt, welche Gewerbeimmobilien für uns in Frage kommen – und welche nicht. Wir sind ehrlich in beide Richtungen, weil ein Gespräch, bei dem sich am Ende herausstellt, dass wir nicht der richtige Käufer sind, verlorene Zeit für beide Seiten ist.
Zur Ehrlichkeit gehört auch, zu benennen, was nicht zu uns passt.
Für solche Objekte gibt es spezialisierte Investoren und Fonds. Wir können in vielen Fällen Namen nennen – auch ohne dass wir selbst als Käufer in Frage kommen.
Gewerbeimmobilien werden primär über den nachhaltigen Cashflow bewertet, nicht über den Substanzwert.
Cashflow-basierte Bewertung. Wir kalkulieren die Mieten unter Berücksichtigung der vertraglichen Restlaufzeiten, der Indexierungsklauseln, der Bonität der Mieter und der Wahrscheinlichkeit einer Nachvermietung zu Marktkonditionen. Dazu kommt eine Einschätzung zur Lageentwicklung – innerstädtische Lagen mit Frequenz entwickeln sich anders als Fachmarktlagen am Stadtrand.
Mieterbonität und Vertragsstruktur. Ein Büroobjekt mit einem langfristig gebundenen DAX-Konzernkind als Hauptmieter ist etwas strukturell anderes als ein Büroobjekt mit zehn kleineren Freiberuflern und Handwerksbetrieben als Mietern. Wir bewerten Bonitäten differenziert und rechnen Risikoabschläge ein, wo sie angemessen sind – ohne in unrealistischen Worst-Case-Szenarien zu denken.
Ausstattung und Drittverwendungsfähigkeit. Die Drittverwendungsfähigkeit ist bei Gewerbeobjekten oft der entscheidende Wertfaktor. Ein Bürogebäude mit Standardausstattung und flexiblem Grundriss lässt sich nach Mieterauszug relativ schnell nachvermieten. Ein auf einen einzelnen Mieter hoch zugeschnittenes Objekt kann bei dessen Auszug jahrelang leer stehen. Diese Differenzierung fließt in jeden Preis ein.
Die Vermietung von Gewerbeflächen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann aber zur Umsatzsteuer optieren, wenn er an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet; in der Regel muss der Mieter die Flächen zudem ausschließlich für Umsätze nutzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Für den Verkauf bedeutet das: Der Verkauf eines vermieteten Gewerbeobjekts ist meist eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG). Wir treten dann als Erwerber an Ihre Stelle, der Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG läuft bei uns weiter, und eine Vorsteuerkorrektur bei Ihnen wird vermieden. Vorsorglich kann der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag zur Umsatzsteuer optieren (§ 9 UStG). Die genaue steuerliche Struktur wird mit beiden Steuerberatern vor Beurkundung abgestimmt.
Gewerbeimmobilien brauchen in der Transaktionsabwicklung oft länger als reine Wohnobjekte. Bei Wohnobjekten findet die Beurkundung in der Regel vier bis sechs Wochen nach dem Erstgespräch statt; bei Gewerbeobjekten kann es auch länger dauern.
Grund: Die Due Diligence von Gewerbeverträgen (Indexierungen, Bonitätsprüfungen, Sonderkündigungsrechte), die steuerliche Strukturierung und gegebenenfalls die Prüfung von Mitarbeiter-Sozialplänen bei Teilbetriebsveräußerungen.
Die Strukturierung des Verkaufs als Asset Deal oder Share Deal wird bei Gewerbeobjekten früh geklärt. Beide Strukturen haben unterschiedliche steuerliche und haftungsrechtliche Implikationen, die in den Kaufpreis einfließen.
Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie in Bayern verkaufen möchten und unsicher sind, ob wir der passende Käufer sind, ist ein kurzes telefonisches Erstgespräch der effizienteste Weg. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob das Objekt in unser Profil passt – und wenn nicht, versuchen wir nach besten Kräften, eine geeignete Ansprechadresse zu nennen. Anfragen zu Gewerbeimmobilien werden auf Geschäftsführungsebene bearbeitet.