Altstadthäuser mit Einzelhandel.
Einzelhandel im EG plus zwei bis sechs Wohnungen darüber. Klassische bayerische Innenstadtstruktur.
§ Ankauf — 15
Wohn- und Geschäftshaus — zwei Bewertungen in einer.
Ein Wohn- und Geschäftshaus ist zwei Immobilien in einer. Wer es verkauft, braucht einen Käufer, der beide Logiken gleichzeitig versteht.
§ 01 — Zwei Welten, eine Immobilie
Der Wohn- und der Gewerbeteil folgen anderen Gesetzen.
Ein klassisches Innenstadthaus mit Bäcker oder Boutique im Erdgeschoss und drei oder vier Wohnungen darüber ist eine der spannendsten Immobilienkategorien — und eine der schwieriger zu bewertenden.
Der gewerbliche Teil folgt anderen Gesetzen: frei verhandelte Mieten, oft mit Index- oder Staffelklausel, ohne Mietspiegel und Mietpreisbremse, dazu Branchenrisiko statt Wohnungsnot. Der Wohnteil folgt der klassischen Zinshaus-Logik: Mietspiegel, Mietpreisbremse, nachhaltige Kaltmiete, Sanierungszustand.
Die Summe der beiden Teilbewertungen ergibt selten den Gesamtwert. Ein Wohn- und Geschäftshaus lebt von der Integration. Ein leer stehendes Ladenlokal belastet nicht nur den Gewerbeertrag, sondern macht auch die Wohnungen darüber weniger attraktiv. Umgekehrt erhöht ein gut vermieteter, imageträchtiger Gewerbemieter den Wert der gesamten Immobilie. Diese Wechselwirkungen zu bewerten, ist Handwerk — analog zur MFH-Bewertung, aber komplexer.
§ 02 — Was wir ankaufen
Sieben Mischobjekt-Typen in unserem Fokus.
Gründerzeit mit Gastronomie.
Gründerzeithäuser mit Gastronomie im Erdgeschoss, Wohnungen in den Obergeschossen. Besondere Lüftungs- und Schallsituationen.
Hauptverkehrsstraßen mit Dienstleistern.
Büros, Praxen, Dienstleister im EG, Wohnungen darüber. Stabile Mieter, langfristige Verträge.
Mit Arztpraxis oder Kanzlei.
Besonders stabile Nutzer, oft mit langfristigen Staffelmieten — ein Qualitätsmerkmal.
Ensembles mit Hofnutzung.
Mit zusätzlicher Nutzung im Hof- oder Hinterhausbereich. Entwicklungspotential oft unterschätzt.
Gewerbeimmobilien mit Wohnanteil.
Gewerbeobjekte mit untergeordnetem Wohnanteil, bei entsprechender Lage. Bis zu 70 % Gewerbeanteil kaufen wir regelmäßig an; liegt der Wohnanteil unter 30 %, prüfen wir im Einzelfall.
Denkmalgeschützt in Altstädten.
Erding, Landshut, Regensburg, Mühldorf, Burghausen. Denkmal-AfA bekannt, Förderkulisse kennen wir.
§ 03 — Bewertungsbesonderheiten
Vier Punkte, die bei Mischobjekten zählen.
Gewerbliches Leerstandsrisiko.
Gewerbliche Leerstandsphasen sind länger als wohnwirtschaftliche — sechs, zwölf, achtzehn Monate sind möglich. Wir kalkulieren dieses Risiko realistisch, nicht mit pauschalen Annahmen.
Realistische Nachvermietungszeit
Auslauf langfristiger Verträge.
Gewerbemietverträge laufen oft über mehrere Jahre fest, bei Ankermietern auch deutlich länger. Wir bewerten aktuelle Miete und realistisches Anschlusspotential. Bei überhöhten Bestandsmieten kalkulieren wir vorsichtiger, bei Altverträgen nennen wir beide Zahlen.
Heute + Anschlusspotential
Rückbauverpflichtungen und Spezialausstattung.
Schaufenster, Kühlzellen in Metzgereien, spezielle Lüftungen in der Gastronomie, Hebebühnen in Werkstätten. Was muss zurückgebaut werden, was kann übernommen werden? Wir sehen das in der Besichtigung.
Rückbau-Kalkulation
Umsatzsteuerliche Komplexität.
Gewerbliche Mietverhältnisse können umsatzsteuerlich anders behandelt werden als der Wohnteil. Wir arbeiten mit erfahrenen Steuerberatern zusammen und stimmen die umsatzsteuerliche Behandlung vor der Beurkundung mit Ihnen und Ihrem Steuerberater ab.
USt-Abstimmung mit Ihrem Steuerberater
§ 04 — Typische Lagen
Wo wir Mischobjekte regelmäßig ankaufen.
Die klassischen Mischobjekte finden sich in den bayerischen Altstädten und an den Einfallstraßen der Städte.
In München: Nebenstraßen der Innenstadt, Haidhausen, Schwabing, die historischen Geschäftsviertel. In Erding: Straßen rund um den Schrannenplatz, die Lange Zeile und die Landshuter Straße. In Landshut: Altstadt und Neustadt. In Regensburg: die Altstadt mit Weltkulturerbe-Status.
Auch in Mühldorf, Altötting, Burghausen prägen Mischobjekte die Innenstädte. Der Einzelhandel verändert sich — Geschäfte schließen, neue Nutzungen (Coworking, Fitness, Service-Dienstleister) rücken nach. Wir sehen darin weder Drama noch Goldgrube, sondern eine normale Veränderung, die zu vorsichtigerer Bewertung gewerblicher Erdgeschosse führt.
§ 05 — Typische Verkaufsanlässe
Drei Konstellationen, die wir regelmäßig sehen.
Rückzug aus der eigenen Geschäftsführung.
Viele Eigentümer haben das Ladengeschäft im EG selbst betrieben. Mit dem Generationenwechsel kommen Geschäft und Immobilie auf den Markt. Wir bieten auf Wunsch Mietverträge für den ehemaligen Eigentümer an, wenn er den Betrieb in kleinerem Umfang weiterführen möchte.
Sale-and-Lease-Back möglich
Generationenübergänge in Handelsfamilien.
Eine Händlerfamilie in dritter Generation gibt den Betrieb auf, weil die vierte andere Pläne hat. Wir kaufen mit Respekt vor dieser Historie — familienbezogene Sonderwünsche (Übergabefrist) berücksichtigen wir. Siehe auch Erbimmobilie.
Familienhistorie respektiert
Portfolio-Diversifikation institutioneller Halter.
Halter trennen sich von Mischobjekten, weil die gemischte Nutzung andere Controlling-Strukturen verlangt als reine Wohn- oder Gewerbebestände. Transaktionen mit institutioneller Vertragssprache — siehe Wohnanlage.
Institutionelle Vertragssprache
§ 06 — Häufige Fragen
Zum WGH-Verkauf — konkret beantwortet.
01Kaufen Sie auch Objekte mit hohem Gewerbeanteil?
Ja. Wir kaufen Mischobjekte mit Gewerbeanteilen bis zu 70 Prozent, wenn die Lage und die Mieterstruktur stimmen. Bei reinen Gewerbeimmobilien oder Gewerbeanteilen über 70 Prozent prüfen wir im Einzelfall.
02Was ist, wenn das Ladengeschäft leer steht?
Ein leer stehendes Erdgeschoss reduziert den Preis, macht aber den Verkauf nicht unmöglich. Wir kalkulieren die Anschlussvermietungszeit realistisch ein und erwerben auch Objekte, die wir anschließend gemeinsam mit einem spezialisierten Gewerbe-Makler nachvermieten.
03Akzeptieren Sie langfristige Gewerbemietverträge?
Ja, ausdrücklich. Langfristige Gewerbemietverträge mit solidem Mieter sind ein Qualitätsmerkmal, kein Hindernis. Sie geben Planungssicherheit und stabilisieren den Ertragswert.
04Was, wenn der Gewerbemieter der Eigentümer selbst ist?
Wir können Mietverträge zu marktüblichen Konditionen mit dem bisherigen Eigentümer als Mieter abschließen, wenn das gewünscht ist. Das ist ein „Sale-and-Lease-Back“-Modell, das wir in Einzelfällen anwenden.
05Wie gehen Sie mit umsatzsteuerlichen Fragen um?
Wir arbeiten bei gemischten Objekten mit erfahrenen Steuerberatern. Je nach Konstellation ist der Verkauf als Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht umsatzsteuerbar, steuerfrei oder nach einer Option des Verkäufers steuerpflichtig — wir stimmen das vorab mit Ihnen und Ihrem Berater ab, damit beide Seiten Klarheit haben.
06Kaufen Sie auch Mischobjekte außerhalb der Ballungsräume?
Ja, wenn die Lage tragfähig ist. Bayerische Klein- und Mittelstädte wie Mühldorf, Altötting oder Burghausen haben stabile Innenstadtstrukturen, in denen Mischobjekte langfristig wirtschaftlich sind. In sehr kleinen Gemeinden ohne eigene Innenstadt-Frequenz kaufen wir in diesem Segment in der Regel nicht.
§ 07 — Direkter Kontakt
Wir sprechen beide Sprachen.
Wohnen und Gewerbe — wir bringen beide Welten in Ihrer Bewertung zusammen. Ein persönliches Gespräch ist der beste erste Schritt.