Nicht renovieren.
Neue Bäder, modernisierte Küchen, frisch gestrichene Wände — all das erhöht den Preis selten um die Summe, die Sie vorher investieren.
§ Verkaufen — 10
Sanierungsbedürftig verkaufen — ohne vorher zu investieren.
Was für private Käufer ein unkalkulierbares Risiko ist, ist für uns eine Kalkulationsaufgabe. Sie müssen vor dem Verkauf nichts mehr investieren.
§ 01 — Ausgangslage
Sanierungsobjekte verlieren am klassischen Markt.
Ein Haus aus den sechziger Jahren mit Ölzentralheizung, Dach aus einer Generation, Bad aus den siebziger Jahren — solche Objekte sind schwerer zu verkaufen, als viele Eigentümer glauben.
Ein junges Paar, das sein erstes Eigenheim sucht, scheut die Komplexität. Kapitalanleger rechnen konservativ und bieten entsprechend niedrig. Die Immobilie bleibt monatelang im Portal, der Preis wird reduziert, das Objekt verliert an Attraktivität. Das klassische Muster eines Sanierungsobjekts, das durch den Verkaufsprozess an Wert einbüßt.
Als Bestandshalter mit eigenem Sanierungs- und Projektentwicklungs-Know-how sehen wir das anders — siehe auch unsere allgemeine Ankauflogik. Sanierungsbedarf ist für uns kein Grund für einen Pauschalabschlag, sondern eine Kalkulationsposition.
§ 02 — Was Sie nicht tun müssen
Sechs Dinge, die Sie sich sparen können.
Nicht entrümpeln.
Wenn das Haus vollständig eingerichtet ist, übernehmen wir oder ein von uns beauftragter Dienstleister die Räumung.
Keine Gutachten.
Wo es nötig ist, ziehen wir in Absprache mit Ihnen Fachleute hinzu. Ein Sachverständigengutachten ist in der Regel nicht erforderlich.
Keine Energieoptimierung.
Einen Energieausweis müssen Sie als Verkäufer in der Regel spätestens bei der Besichtigung vorlegen – fehlt er, unterstützen wir Sie bei der Erstellung. Eine energetische Sanierung vor dem Verkauf ist nicht nötig.
Keine Sanierungsplanung.
Was nach dem Verkauf mit dem Objekt geschieht, ist unser Thema. Sie erstellen keine Planung, holen keine Angebote ein, koordinieren keine Gewerke.
Keine Altlastenprüfung.
Asbest, Schwermetalle, andere typische Befunde in Altobjekten — wir kalkulieren das Risiko und akzeptieren übliche Befunde ohne Vorab-Prüfung.
§ 03 — Wie wir Sanierungsbedarf bewerten
Instandhaltungsstau und Modernisierungsbedarf — getrennt gedacht.
Wir unterscheiden zwischen Instandhaltungsstau und Modernisierungsbedarf — zwei Kategorien mit unterschiedlichen Konsequenzen für den Preis.
Ein Instandhaltungsstau beschreibt alles, was in der Vergangenheit hätte erledigt werden müssen und nicht erledigt wurde — ein Dach am Ende seiner Lebensdauer, ein Abwasserrohr, das akut gewechselt werden muss, eine defekte Heizungsanlage, schadhafte Fenster. Diese Positionen fließen direkt in die Kaufpreiskalkulation ein, weil sie kurz nach Übernahme Liquidität binden.
Der Modernisierungsbedarf bezieht sich auf Maßnahmen, die rechtlich möglich, wirtschaftlich sinnvoll und nach dem Kauf durch uns umsetzbar wären — energetische Sanierung, Grundrissoptimierung, Dachausbau zur Wohnflächengewinnung. Wir bewerten nicht die Immobilie im sanierten Endzustand (das wäre unseriös), sondern im aktuellen Zustand unter Berücksichtigung des nachhaltigen Potentials.
Daraus ergibt sich ein realistischer Preis, der heutige Mängel und morgiges Potential korrekt abbildet. Ausführlich zur Methodik auf der Bewertungs-Seite.
§ 04 — Vier typische Situationen
Konstellationen, die wir regelmäßig ankaufen.
Das unsanierte Elternhaus.
Einfamilienhaus, seit drei Jahrzehnten in derselben Hand, baulich auf dem Stand der Errichtung. Eltern verstorben oder in Pflege, Haus steht leer, Erben wohnen in anderen Städten — siehe Erbimmobilie.
Sanierung auf Distanz vermeiden
Das unsanierte Mehrfamilienhaus.
Zinshäuser aus den 1950er–70er Jahren mit Altmietverträgen unterhalb des heutigen Mietspiegels, energetisch nicht modernisiert, mit steigendem Instandhaltungsbedarf. Klassischer Portfolioergänzungstyp — MFH-Ankauf.
Altmietverträge · Mietspiegel unten
Die WEG-Wohnung mit Sanierungsbedarf.
Eigentumswohnung, deren Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizung) sanierungsbedürftig ist. Wir prüfen Rücklagen, Beschlusslage und Sanierungsplanung der Eigentümergemeinschaft.
Beschlusslagen kennen
Das Denkmalobjekt mit Sanierungsstau.
Denkmalauflagen verteuern die Sanierung, ermöglichen aber attraktive steuerliche Strukturen über die Denkmal-AfA. Wir kennen diese Mechanik und können solche Objekte realistisch bewerten.
Denkmal-AfA · Förderkulisse
§ 05 — Bestandsmieter
Was bei vermieteten Sanierungsobjekten mit den Mietern passiert.
Unsere Antwort ist eindeutig: Bestehende Mietverhältnisse werden unverändert fortgeführt.
Wir nutzen Sanierung nicht als Vehikel zur Mieterverdrängung. Modernisierungen nehmen wir im gesetzlichen Rahmen vor und beschränken sie auf das, was im Lebenszyklus eines Bestandsobjekts ohnehin ansteht. Wir respektieren langjährige Mietverhältnisse als Bestandteil der Substanz, nicht als Hindernis — vermietete Immobilie verkaufen.
Dahinter steht die wirtschaftliche Logik eines Bestandshalters: Unsere Kalkulation geht in der Regel davon aus, das Objekt langfristig zu halten und zu bewirtschaften – nicht, es nach kurzer Zeit weiterzuverkaufen.
§ 06 — Häufige Fragen
Zu Sanierungsobjekten — klar beantwortet.
01Soll ich vor dem Verkauf renovieren?
In den meisten Fällen nein. Renovierungen erhöhen den Verkaufspreis selten um den investierten Betrag. Bei einem Direktverkauf an uns sind Renovierungen vor Verkauf grundsätzlich nicht sinnvoll, weil wir das Objekt im Ist-Zustand bewerten und übernehmen.
02Wie tief gehen Sie bei der Prüfung vor?
Wir besichtigen persönlich, nehmen erkennbare Mängel auf, prüfen die Unterlagen und bilden auf dieser Grundlage unsere Kalkulation. Eine Bauteilöffnung oder ein Sachverständigengutachten ist in der Regel nicht erforderlich — wir akzeptieren übliche Befunde im Rahmen unserer Erfahrung mit ähnlichen Objekten.
03Was ist mit Asbest, Bleirohren oder anderen Altlasten?
Übliche Altlasten in Objekten der entsprechenden Baujahre kalkulieren wir pauschal mit ein, ohne dafür eine vorherige Begutachtung zu verlangen. Bei begründetem Verdacht auf außergewöhnliche Belastungen (etwa industrielle Vornutzung oder bekannte Schadensfälle) kann eine spezielle Prüfung erforderlich werden — das klären wir im Einzelfall.
04Akzeptieren Sie Sanierungsstau bei der Heizung oder den Leitungen?
Ja. Defekte Heizungsanlagen, alte Wasserleitungen, sanierungsbedürftige Elektroinstallationen — das sind klassische Positionen unserer Kalkulation. Sie führen zu einem entsprechenden Ansatz im Kaufpreis, aber nicht zu einer Ablehnung.
05Wie unterscheidet sich Ihr Preis vom Maklerpreis bei einem Sanierungsobjekt?
Nach unserer Erfahrung liegen wir bei Sanierungsobjekten oft auf ähnlichem Niveau wie ein Verkauf an einen privaten Käufer, mitunter auch darüber. Der Grund: Private Käufer kalkulieren Sanierungsaufwände oft vorsichtig und bieten entsprechend niedriger. Wir kalkulieren realistisch und können einen marktgerechten Preis bezahlen.
06Kaufen Sie auch denkmalgeschützte Sanierungsobjekte?
Ja. Denkmalgeschützte Objekte mit Sanierungsbedarf gehören zu unseren bevorzugten Ankaufszielen. Die Denkmal-AfA ermöglicht attraktive steuerliche Strukturen, die wir kennen und sinnvoll nutzen.
07Was passiert mit dem Mobiliar im Haus?
In Absprache räumen wir das Objekt nach der Übergabe selbst. Sie müssen den Hausstand nicht entsorgen. Persönliche Erinnerungsstücke entnehmen Sie vor der Übergabe in eigenem Tempo.
§ 07 — Erstes Gespräch
Je früher das Gespräch, desto mehr Gestaltungsspielraum.
Sie erfahren im Erstgespräch nicht nur eine Preisspanne, sondern auch, wie wir den Sanierungsaufwand kalkulieren und was das für Sie konkret bedeutet.