Immobilienmarkt München 2026 – Analyse, Einordnung, Konsequenzen.

Ein komplexes Zusammenspiel aus anhaltend hoher Nachfrage, historisch niedrigem Angebot, wechselnden Zinsbedingungen und regulatorischen Eingriffen macht jede Marktphase zu einer eigenen Konstellation – mit eigenen Chancen und eigenen Risiken für Verkäufer.

Dieser Ratgeber gibt einen strukturierten Überblick über den Münchner Markt, wie wir ihn als Bestandshalter wahrnehmen – unsere Unternehmensgruppe hält über 550 Einheiten. Er ist keine Hochglanz-Prognose und kein Werbematerial – er ist der Versuch einer nüchternen Einordnung, die Ihnen bei Verkaufsentscheidungen Orientierung geben kann.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stiegen in dieser Zeit kräftig, in zentralen Lagen besonders stark. Die Mieten folgten mit Verzögerung, allerdings gedämpft durch regulatorische Eingriffe (Mietpreisbremse, Milieuschutz durch Erhaltungssatzungen).

Der Zyklus endete 2022 mit der Zinswende. Der durchschnittliche Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung stieg laut Deutscher Bundesbank von 1,37 Prozent im Januar auf 3,75 Prozent im November 2022; ab Juli 2022 hob auch die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen an. Die Folge: Ein abrupter Nachfrageeinbruch im privaten Käufermarkt, weil Finanzierungen plötzlich deutlich teurer wurden. Die Kaufpreise gaben spürbar nach, mit erheblichen Unterschieden zwischen Lagen und Objekttypen.

2023 und 2024 waren durch eine Phase der Neu-Findung geprägt. Angebot und Nachfrage suchten ein neues Gleichgewicht. Die Zahl der Transaktionen sank deutlich – viele Eigentümer warteten lieber ab, viele Käufer konnten oder wollten nicht zum neuen Preisniveau kaufen. Nach unserer Beobachtung gewannen Käufer an Gewicht, die wenig oder gar keinen Kredit brauchen.

Das bedeutet: Realistische Preiserwartungen werden in der Regel erfüllt. Überzogene Preisvorstellungen führen zu langen Vermarktungszeiten oder ausbleibenden Angeboten. Wer 2026 über einen Makler verkauft, sollte nach unserer Einschätzung mit einem Angebotspreis von höchstens 5 bis 10 Prozent über dem realistischen Marktwert starten – deutlich weniger als in der Boomphase üblich.

Unterschiede zwischen Objekttypen. Eigentumswohnungen zur Eigennutzung in gesuchten Lagen (Schwabing, Haidhausen, Maxvorstadt, Neuhausen) haben sich stabilisiert und zeigen wieder leichte Preisdynamik nach oben. Einfamilienhäuser in guten Lagen des Umlands sind schwerer zu verkaufen als Wohnungen in zentralen Lagen – die Käuferschicht ist enger, die Finanzierungsbeträge höher. Mehrfamilienhäuser profitieren von dem steigenden Mietniveau, das Ertragswerte stützt.

Vermietete vs. unvermietete Objekte. Die Schere zwischen vermieteten und unvermieteten Objekten hat sich nach unserer Beobachtung verringert. In der Boomphase waren unvermietete Eigentumswohnungen deutlich teurer als vermietete, weil Eigennutzer höhere Preise zahlten. In der aktuellen Marktphase ist der Abstand geschrumpft – weil weniger Eigennutzer im Markt aktiv sind und vermietete Objekte von steigenden Mieten profitieren.

Zinshaus-Markt. Der Münchner Zinshaus-Markt hat sich strukturell verändert. 2025 wurden laut Gutachterausschuss zwar 14 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser verkauft, der Geldumsatz sank aber um 15 Prozent. Die Ertragsfaktoren, also der Kaufpreis im Verhältnis zum Jahresrohertrag, lagen in der Boomphase in zentralen Lagen nach unserer Beobachtung höher als heute. Als Maßstab für ein konkretes Haus taugen solche allgemeinen Marktbeobachtungen allerdings kaum: Je nach Lage, Zustand und Mietniveau weichen die Faktoren erheblich voneinander ab. Mehr dazu auf unserer Seite zum Zinshaus-Verkauf und zum Mehrfamilienhaus.

Die klassischen Innenstadtlagen. Altstadt, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt, Haidhausen: Preisniveaus nach unserer Einschätzung spürbar unter dem Höchststand von 2022, inzwischen stabil. Die Zahlungsbereitschaft zahlungskräftiger Käufer ist zurückgekehrt, Transaktionen laufen wieder. Für Verkäufer in diesen Lagen bedeutet das: Der Markt ist funktionsfähig, aber die Preisfindung ist sachlicher geworden.

Schwabing und Umgebung. Schwabing-West, Schwabing-Freimann sowie Neuhausen und Nymphenburg zeigen nach unserer Beobachtung stabile bis leicht positive Preistendenzen. Die gemischte Mieterstruktur aus Akademikern, Familien und Kreativen macht diese Lagen zum Rückgrat des mittleren Preissegments.

Die Randlagen. Außenlagen und Umland haben nach unserer Beobachtung stärker auf die Zinswende reagiert. Pullach, Grünwald, Unterföhring, Planegg – in diesen gefragten Lagen der Region München liegt die Preiskorrektur nach unserer Einschätzung im mittleren einstelligen Bereich, aber die Transaktionszahlen sind niedriger. In weniger gefragten Randlagen und im weiteren Umland sind die Korrekturen stärker.

Mikromärkte mit eigener Dynamik. Bestimmte Teilmärkte folgen eigenen Regeln. In Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz), etwa in Teilen der Isarvorstadt und von Schwabing, bedürfen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden einer Genehmigung; das prägt Käuferkreis und Preisbildung. Bei Neubauwohnungen entwickeln sich die Preise je nach Lage unterschiedlich. Wohnungen, die in der Hochpreisphase gekauft wurden, erzielen beim Weiterverkauf nach unserer Beobachtung teils weniger als den ursprünglichen Kaufpreis.

Kaufpreise dürften sich in zentralen Münchner Lagen eher seitwärts bewegen. Der Zinsanstieg seit dem Sommer 2026 verringert den Finanzierungsspielraum vieler Käufer; deutliche Preissteigerungen erwarten wir deshalb kurzfristig nicht. Eine Rückkehr zu extrem niedrigen Zinsen erscheint unwahrscheinlich; wie sich die Zinsen weiter entwickeln, ist offen.

Das Mietniveau wird weiter steigen, gebremst durch regulatorische Eingriffe, aber nicht gestoppt. Der strukturelle Nachfrageüberhang wird anhalten, weil Neubau nicht in ausreichendem Umfang entsteht.

Die Zahl der Kaufverträge ist im ersten Halbjahr 2026 leicht gestiegen (plus 3 Prozent laut Gutachterausschuss München). Ob institutionelle Käufer zurückkehren, hängt stark von der weiteren Zinsentwicklung ab.