Makler oder Direktverkauf? Der ehrliche Vergleich.

Wir sind selbst Direktkäufer und damit Teil einer der beiden verglichenen Optionen. Das heißt: Wir sind nicht neutral. Aber wir versuchen, in diesem Ratgeber ehrlich zu sein – auch dort, wo der Makler die bessere Wahl für Sie ist.

Unser Leitsatz: Ein Verkauf, der Sie im Nachhinein bereuen lässt, ist kein gutes Geschäft – egal, wer daran profitiert hat. Deshalb lohnt es sich, die Entscheidung zwischen den beiden Wegen bewusst und nicht impulsiv zu treffen.

Sein Geld verdient er an der Provision. Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer (Verbraucher) gilt seit Ende 2020 bundesweit die Halbteilung nach §§ 656a–656d BGB: Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, zahlen beide gleich viel; hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben. In Bayern sind je 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer üblich, die Höhe ist verhandelbar. Verkaufen Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher und haben Sie den Makler beauftragt, tragen Sie also mindestens die Hälfte der Provision. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder gewerblichen Käufern gilt die Halbteilung nicht; dort ist die Verteilung frei verhandelbar.

Ein guter Makler leistet eine Reihe von Dingen, die für einen optimalen Verkaufspreis wichtig sein können: Objektaufbereitung und -inszenierung, professionelle Exposé-Erstellung mit hochwertiger Fotografie, Portal- und Zielgruppenvermarktung, Management einer Käuferkartei, Organisation von Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten, Preisverhandlung, Vertragsvorbereitung, Notar-Koordination. Im Idealfall entsteht durch all das ein Bieterwettbewerb, der einen höheren Preis erzielt, als ein einzelner Käufer bieten würde.

Der Käufer steht schon fest, bevor Sie eine Verkaufsentscheidung treffen. Sie kontaktieren uns, wir besichtigen, wir erstellen ein schriftliches Kaufangebot, Sie entscheiden, der Notar beurkundet. Die Beurkundung erfolgt in der Regel vier bis sechs Wochen nach dem Erstgespräch, die Kaufpreiszahlung in der Regel nach sechs bis zehn Wochen.

Der Kaufpreis entsteht nicht durch Bieterwettbewerb, sondern durch unsere Bewertung auf Basis aktueller Marktdaten. Wir kalkulieren das, was wir für das Objekt zu zahlen bereit sind – basierend auf unserer Renditeerwartung als Bestandshalter und den realistischen nachhaltigen Mieten.

Maklerverkauf (Szenario A): Angenommener Bruttopreis im Optimalfall 1,25 Millionen Euro (Bieterdynamik). Maklerprovision, angenommen 3,57 Prozent und von Ihnen getragen: 44.625 Euro. Ergebnis nach rund acht Monaten: rund 1,205 Millionen Euro netto.

Direktverkauf an uns (Szenario B): Angenommener Bruttopreis 1,2 Millionen Euro (realistischer Marktwert ohne Bieterdynamik). Keine Maklerprovision. Ergebnis nach sechs bis zehn Wochen: 1,2 Millionen Euro netto.

In diesem Beispiel liegen beide Wege beim Nettoerlös nahezu gleichauf; der Direktverkauf liefert das Ergebnis aber rund ein halbes Jahr früher. Das Beispiel unterstellt zweierlei: dass Sie als Verkäufer eine Provision von 3,57 Prozent tragen – bei Mehrfamilienhäusern ist die Verteilung frei verhandelbar – und dass unser Angebot den realistischen Marktwert erreicht. Trägt der Käufer die Provision ganz oder teilweise oder liegt unser Angebot darunter, schneidet der Maklerverkauf entsprechend besser ab. Rechnen Sie deshalb mit den Zahlen Ihres Objekts.

• Einfamilienhäuser in gefragten Lagen, leer, in gutem Zustand.
• Eigentumswohnungen zur Eigennutzung in Ballungsraum-Toplagen.
• Exklusive Villen oder Premium-Objekte mit enger Zielgruppe.
• Neubau-Objekte oder kürzlich kernsanierte Immobilien.
• Verkäufer ohne Zeit- oder Liquiditätsdruck, die den absoluten Höchstpreis suchen.
• Verkäufer, die strukturiertes Bieterverfahren bevorzugen.
• Eigennutzer, die bereit sind, Besichtigungen und Vermarktungsdauer zu tragen.

• Geerbte Immobilien, insbesondere bei Miterbenstrukturen.
• Vermietete Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser.
• Sanierungsbedürftige Objekte.
• Verkäufer mit Diskretionsbedarf (Trennung, Unternehmen, öffentliches Profil).
• Verkäufer mit Zeitdruck (Steuerfristen, Lebensveränderungen, Liquiditätsbedarf).
• Verkäufer, die geografisch weit vom Objekt entfernt wohnen.
• Komplexe rechtliche Konstellationen (Wohnrecht, Nießbrauch, Altverträge).
• Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser.

Unser Rat: Holen Sie sich parallel eine Bewertung von uns und eine Einschätzung eines qualifizierten lokalen Maklers ein. Vergleichen Sie die Zahlen, vergleichen Sie die Zeit, vergleichen Sie das, was jeder Weg an Aufwand und Diskretion verlangt. Auf Basis dieser Vergleichsdaten fällt die Entscheidung viel leichter als auf Grundlage abstrakter Vorstellungen.

Wir akzeptieren solche Parallelprüfungen ausdrücklich. Unser schriftliches Kaufangebot ist kostenfrei und vierzehn Tage gültig – genug Zeit, um es in Ruhe mit anderen Angeboten zu vergleichen.

Mehr zu unserem Vorgehen finden Sie unter Immobilie ohne Makler verkaufen, diskret verkaufen und Ablauf.