Nachkriegssiedlungen 1950er/60er.
Mit Sanierungsbedarf. Klassische Portfolioergänzung — siehe Sanierungsobjekte.
§ Ankauf — 17
Wohnanlage verkaufen — 20 bis 200 Einheiten.
Zwischen dem Einzelzinshaus und dem Milliardenportfolio liegt ein Segment, das seine eigenen Qualitäten verlangt. Genau dieses Segment kaufen wir an.
§ 01 — Ein eigenes Marktsegment
Zu groß für private Anleger — zu klein für Milliardendeals.
Wohnanlagen zwischen zwanzig und zweihundert Einheiten sind ein eigenes Marktsegment.
Sie sind zu groß für private Anleger und zu klein für die Milliarden-Transaktionen der großen Wohnungsgesellschaften. Ihre Verkäufe verlangen institutionelle Due Diligence — aber nicht notwendigerweise die sechs- bis neunmonatige Vermarktungsdauer eines klassischen institutionellen Prozesses.
Aus dem eigenen Bestand unserer Unternehmensgruppe kennen wir die Arbeitsprozesse, die Due-Diligence-Standards, die vertraglichen Gestaltungsfragen und die Verwaltungsherausforderungen. Siehe auch MFH, Zinshaus und allgemeiner Ankauf.
Unter Wohnanlage verstehen wir Ensembles mit zwanzig bis zweihundert Einheiten unter einheitlichem Eigentum — ein einzelner Gebäudekomplex, mehrere Bauten auf benachbarten Grundstücken, eine Siedlung oder ein Paket aus mehreren kleineren MFH in räumlicher Nähe, als Einheit verwaltet.
§ 02 — Was wir ankaufen
Sieben Ankaufskategorien in unserem Segment.
1970er/80er in stabilen Lagen.
Wohnanlagen in gewachsenen Wohngebieten, oft mit energetischem Modernisierungsbedarf.
Neubau unter zehn Jahren.
Aus institutioneller Hand — Versicherungen, Fonds, Entwickler in Portfolio-Rebalancierung.
Denkmalgeschützte Ensembles.
Mit entsprechender AfA-Wirkung. Denkmalauflagen und Förderkulisse kennen wir.
Gemischte Strukturen.
Unterschiedliche Grundrisse, unterschiedliche Bauabschnitte — operative Komplexität ist für uns kein Ausschlussgrund.
Pakete aus 5–15 kleineren MFH.
Aus einer Gemeinde oder einem Stadtteil, als Einheit verwaltet.
Sozial gebundene Bestände.
Sofern Bindungen marktgerecht strukturiert sind — mehr zu vermieteten Beständen.
§ 03 — Ablauf
Sechs Phasen — Beurkundung meist nach 8 bis 16 Wochen.
I
Phase 1 · Rahmen
Erstkontakt und Sondierung.
Typischerweise über Anwalt, Steuerberater oder Transaktionsberater. Anonymisiertes Datenblatt: Lage, Einheiten, Flächen, Baujahr, Jahres-Sollmiete, Leerstand, Finanzierungen. Erste unverbindliche Preisspanne in der Regel innerhalb eines Werktages nach Eingang des Datenblatts, bei großen Portfolien auch etwas später.
II
Phase 2 · Non-Binding Offer
Datenraum-Zugang.
Nicht bindendes Angebot. Zugang zum Datenraum: Mieterlisten, Mietverträge, technische Unterlagen, Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre, Versicherungen, Baugenehmigungen, Denkmal-Dokumente, Darlehensunterlagen.
III
Phase 3 · Due Diligence
Rechtlich, technisch, steuerlich, kaufmännisch.
Strukturierte DD, 2–6 Wochen je nach Größe. Eigene Anwälte und Steuerberater, langjährige Baupartner mit eigener technischer Prüfungskompetenz. Externe Gutachter bei Bedarf (energetische Substanz, spezialisierte baurechtliche Prüfung).
IV
Phase 4 · Final Offer
Letter of Intent.
Finales Angebot, dokumentiert in einem LoI mit Kaufpreis, Closing-Voraussetzungen, Gewährleistungen, Exklusivität während der Vertragsverhandlung. Rechtlich bindend wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung.
V
Phase 5 · Beurkundung
Vertragsverhandlung und Notar.
Verhandlung zwischen den Anwälten. Institutionelle Vertragssprache — oder einfacherer Standardvertrag, wenn gewünscht. Beurkundung 4–8 Wochen nach LoI.
VI
Phase 6 · Closing
Closing und Übergabe.
Grundbucheintragungen, ggf. Kaufpreisverwahrung durch Notar, Ablösung bestehender Finanzierungen, Übergabe der Verwaltungsunterlagen. 4–8 Wochen nach Beurkundung.
§ 04 — Warum wir
Vier Unterschiede zu klassischen institutionellen Käufern.
Wir sind schneller.
Keine mehrstufigen Investment-Committees. Entscheidungen direkt durch die Geschäftsführung. Beurkundung meist nach 8–16 Wochen statt 6–9 Monaten Vermarktung im klassischen institutionellen Prozess.
Keine IC-Stufen
Wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt.
Unsere Angebote hängen an keiner Finanzierungsklausel — ein strukturelles Sicherheitsplus in volatilen Zinsphasen.
Kein Finanzierungsvorbehalt
Wir sind bayerisch verwurzelt.
Kein überregionaler Fonds, der aus Berlin oder London operiert und München aus der Marktanalyse kennt. Sitz in Erding, Schwerpunkt in Bayern, lokale Verwaltungen und Nachbarschaftsstrukturen bekannt.
Sitz · Schwerpunkt · Bayern
Wir halten.
Langfristige Bestandshaltung statt kurzfristigem Weiterverkauf. Wichtig für Verkäufer, die Wert darauf legen, wo ihre Anlage landet — nicht in einem Exit-getriebenen Portfolio, sondern in einem langfristig bewirtschafteten Bestand.
Buy-and-Hold seit 2015
§ 05 — Typische Verkaufsanlässe
Drei Konstellationen, die wir institutionell abwickeln.
Institutionelle Portfolio-Rebalancierung.
Versicherungen, Pensionskassen und Fonds trennen sich aus strategischen, regulatorischen oder Liquiditätsgründen von Beständen. Institutionelle Standards, institutionell übliche Konditionen.
Versicherung · PK · Fonds
Family Office-Diversifikation.
Bestände, die die nächste Generation nicht mehr aktiv bewirtschaften möchte. Objekt bleibt intakt, Mieter werden respektvoll weiterbetreut, Erlös steht für andere Anlageformen zur Verfügung.
Generationswechsel · intakt
Wohnungsgesellschaften in Restrukturierung.
Kommunale oder genossenschaftliche Gesellschaften veräußern Bestände, die nicht zum Kerngeschäft passen. Soziale Bindungen, Kommunikationsregelungen mit Mietern, politische Sichtbarkeit werden respektiert.
Soziale Bindungen respektiert
§ 06 — Häufige Fragen
Zum Wohnanlagen-Verkauf — aus B2B-Sicht.
01Ab welcher Größe sind Sie der passende Käufer?
Wir kaufen ab etwa zwanzig Einheiten. Nach oben liegt unser Schwerpunkt bei bis zu zweihundert Einheiten — einzelne Transaktionen können auch darüber hinausgehen.
02Arbeiten Sie mit Transaktionsberatern und Anwälten zusammen?
Ja, selbstverständlich. Anwaltliche Vertretung auf beiden Seiten ist bei uns üblich, und wir arbeiten mit Transaktionsberatern zusammen.
03Wie schnell können Sie abschließen?
Acht bis sechzehn Wochen vom Erstkontakt bis zur Beurkundung bei typischen Wohnanlagen; das Closing folgt in der Regel vier bis acht Wochen danach. Bei Portfolien mit komplexer Due Diligence oder bei sozialgebundenen Beständen kann es auch länger dauern.
04Übernehmen Sie bestehende Finanzierungen?
In bestimmten Konstellationen ja, wenn die Konditionen marktgerecht sind und die finanzierende Bank unsere Übernahme akzeptiert. Häufiger werden bestehende Finanzierungen beim Closing abgelöst; wo nötig, finanzieren wir mit unseren Bankpartnern neu. Der Kaufvertrag bleibt in beiden Fällen ohne Finanzierungsvorbehalt.
05Wie gehen Sie mit Bestandsmietern um?
Wir übernehmen Mietverhältnisse unverändert und setzen keine Verdrängungsstrategien ein. Das ist strukturelle Voraussetzung unseres Geschäftsmodells, nicht nur eine Zusage.
06Akzeptieren Sie Mietpreisbindungen?
Ja. Mietpreisbindungen aus geförderten Beständen werden in die Bewertung eingepreist, aber nicht als Ausschlussgrund behandelt.
07Wie diskret ist die Abwicklung?
Vollumfänglich. Keine öffentliche Vermarktung, keine Exposé-Zirkulation, auf Wunsch schriftliche Vertraulichkeitsvereinbarung vor Erstgespräch. Mieter erfahren in der Regel erst nach wirksamem Eigentumsübergang davon; gesetzliche Informationspflichten, etwa bei einem Vorkaufsrecht von Mietern, bleiben unberührt.
§ 07 — Strukturierte Anfrage
Ein anonymisiertes Datenblatt genügt.
In der Regel innerhalb eines Werktages nach Eingang erhalten Sie eine erste unverbindliche Preisspanne und die Bedingungen, unter denen wir in eine vertiefte Prüfung einsteigen. Bei großen Portfolien kann es etwas länger dauern.