§ Verkaufen — 08

Ohne Makler verkaufen — direkt an einen Bestandshalter.

Ein Makler ist ein Vermittler. Wenn der Käufer schon da ist, ist der Vermittler überflüssig — und mit ihm die Provision.

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§ 01 — Ausgangslage

Wann der Vermittler überflüssig wird.

Ein Makler lebt davon, dass Verkäufer und Käufer ohne ihn nicht zusammenfinden würden — oder zumindest nicht optimal.

Das ist in vielen Märkten ein legitimes Geschäftsmodell. In einem anderen Teil des Marktes gibt es den Käufer aber schon: uns. Dann ist der Vermittler überflüssig, und mit ihm entfallen Provision und Vermarktungsaufwand.

Diese Seite erklärt, was Sie konkret sparen, wenn Sie ohne Makler verkaufen — und wann es sinnvoll ist, trotzdem einen einzubinden. Wir sind ehrlich in beide Richtungen, weil ein gutes Geschäft auf einer realistischen Einschätzung beruht. Siehe auch die Ankaufsseite.

§ 02 — Vier Ersparnisse

Was Sie konkret sparen.

I.

Die Provision.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die ein Verbraucher kauft, gilt seit Ende 2020: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie gleich viel; hat nur eine Seite ihn beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte an die andere weitergeben (§§ 656a–656d BGB). In Bayern zahlen Verkäufer und Käufer dabei häufig je 3,57 % inkl. USt. – bei 700.000 € Kaufpreis also rund 25.000 € je Seite. Bei Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäusern gelten diese Regeln nicht; dort ist die Verteilung frei verhandelbar. Beim Direktverkauf an uns fällt keine Provision an.
0 % Provision
II.

Die Vermarktungsdauer.

Ein klassischer Maklerverkauf dauert nach unserer Erfahrung oft drei bis sechs Monate, manchmal länger. In dieser Zeit laufen Betriebskosten weiter — Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, bei EFH auch Heizung im Leerstand. Bei 1 Mio. € und 3 % Zinsertrag entgehen pro Monat rund 2.500 €. Beim Direktverkauf ist die Beurkundung in der Regel nach vier bis sechs Wochen, der Kaufpreis fließt in der Regel nach sechs bis zehn Wochen — siehe Ablauf.
Wochen statt Monate
III.

Den Besichtigungsaufwand.

Bei einem Maklerverkauf sind oft zahlreiche Besichtigungstermine in Ihrer Immobilie nötig. Fremde in privaten Räumen, Koordination, Vorbereitungsaufwand. Bei uns eine einzige Besichtigung mit einem Geschäftsführer — sachlich, ohne Inszenierung.
1 Termin · Entscheidungsträger
IV.

Das Finanzierungsrisiko.

Immer wieder scheitern Verkäufe kurz vor dem Notartermin an der Bankfinanzierung des Käufers. Monatelange Vermarktung, Einigung, Vertragsentwurf — dann der Rückzieher. Bei uns nicht: wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt.
Kein Finanzierungsvorbehalt
§ 03 — Was ein Makler leistet

Ehrlichkeit gehört dazu.

Ein guter Makler leistet Dinge, die wir nicht leisten.

Er verfügt über eine breite Käuferkartei und kann einen Bieterwettbewerb organisieren, der in einzelnen Marktphasen und bei außergewöhnlich gesuchten Objekten höhere Preise erzielt. Er bereitet das Objekt optisch auf, erstellt hochwertige Exposés und kann bestimmte Zielgruppen gezielt ansprechen — etwa Familien aus anderen Städten, die nach München ziehen.

Für bestimmte Objekte und Lebenssituationen ist das der richtige Weg. Wenn Ihre Immobilie in Topzustand in einer begehrten Lage steht, Sie Zeit haben und keine Eile bei der Liquidität besteht, kann ein klassischer Maklerverkauf den höheren Nettoerlös bringen. Wir sagen Ihnen das im Gespräch offen, wenn wir diesen Eindruck haben. Beide Wege mit Rechenbeispiel vergleicht unser Ratgeber Makler oder Direktverkauf.

§ 04 — Wann der Verkauf ohne Makler klar überlegen ist

Acht Situationen, in denen der Direktweg gewinnt.

01

Erbimmobilien ohne Vermarktungsprozess.

Wenn Sie eine geerbte Immobilie ohne emotionalen Vermarktungsprozess abschließen möchten — ausführlich auf der Erbimmobilien-Seite.
03

Sanierungsbedürftig — schwer vermittelbar.

Wenn ein breiter Markt schwer zu erreichen wäre. Wir kalkulieren im Ist-Zustand — Sanierungsobjekte.
04

Diskretion als Voraussetzung.

Aus familiären, persönlichen oder geschäftlichen Gründen — siehe diskret verkaufen.
05

Liquidität schnell.

Für Erbschaftsteuer, neue Anschaffungen, Unternehmens­umstrukturierungen — schneller Verkauf.
07

Komplexe rechtliche Strukturen.

Wohnrecht, Nießbrauch, Altmietverträge, Denkmalschutz — Konstellationen, die einen Privatkäufer überfordern.
08

Eigentümer weit entfernt.

Wenn Sie geografisch weit vom Objekt entfernt wohnen und Besichtigungen nicht selbst koordinieren können.
§ 05 — Eigenverkauf vs. Direktverkauf

Zwei Wege, die Provision zu vermeiden — mit sehr unterschiedlichem Aufwand.

Eigenverkauf und Direktverkauf werden manchmal verwechselt.

Beim Eigenverkauf inserieren Sie selbst, organisieren Besichtigungen mit Privatinteressenten, prüfen deren Bonität, verhandeln Preise. Sie sparen die Provision, investieren dafür Aufmerksamkeit und Lernbereitschaft. Für Eigentümer mit Immobilienerfahrung, viel Geduld, guten Nerven und Wohnsitz in der Nähe des Objekts machbar.

Beim Direktverkauf an einen Bestandshalter sparen Sie die Provision ohne den Eigenaufwand. Erstgespräch, Besichtigung, Angebot prüfen, Notartermin. Den Rest übernehmen wir oder der Notar. Für Erben aus anderen Städten, für Eigentümer ohne Immobilien­erfahrung oder für alle, die ihre Energie nicht in einen mehrmonatigen Prozess investieren möchten, in aller Regel der überlegene Weg.

Wie eine Bewertung zustande kommt, erklären wir auf der Bewertungs-Seite.

§ 06 — Häufige Fragen

Zum Verkauf ohne Makler — klar beantwortet.

01Ist ein Verkauf ohne Makler rechtlich genauso sicher?
Ja. Die Rechtssicherheit eines Immobilienkaufs entsteht nicht durch den Makler, sondern durch die notarielle Beurkundung. Diese ist beim Direktverkauf identisch zum Maklerverkauf. Der Notar ist unparteiisch, belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite des Vertrags und sorgt für die ordnungsgemäße Abwicklung.
02Brauche ich eigene rechtliche Beratung?
Nicht zwingend, aber sinnvoll. Der Notar ist unparteiisch — er vertritt nicht Ihre Interessen, sondern wirkt auf einen rechtlich einwandfreien Vertrag hin. Wenn Sie sich darüber hinaus juristisch vertreten lassen möchten, empfehlen wir einen im Immobilienrecht erfahrenen Anwalt, bei Erbfällen auch einen Fachanwalt für Erbrecht.
03Wie finde ich den richtigen Notar?
Sie können einen Notar Ihrer Wahl benennen. Wir akzeptieren grundsätzlich jeden Notar in Bayern. Wenn Sie keinen kennen, nennen wir Ihnen auf Wunsch Notare in Ihrer Nähe. Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und steht auf keiner Seite.
04Wie schnell kann ich das Geld bekommen?
Die Kaufpreiszahlung erfolgt in der Regel sechs bis zehn Wochen nach dem ersten Gespräch; die Beurkundung ist in der Regel nach vier bis sechs Wochen. Bei klaren Eigentumsverhältnissen geht es im Einzelfall schneller. Bei Erbengemeinschaften oder komplexen Konstellationen kann es auch länger dauern — wir nennen den realistischen Zeitrahmen schon im Erstgespräch.
05Kann ich Ihr Angebot mit anderen vergleichen?
Selbstverständlich. Wir empfehlen sogar ausdrücklich, vor einer Verkaufsentscheidung Vergleichsangebote einzuholen — etwa eine Maklerbewertung oder Angebote von zwei Direktankäufern. Unser Angebot bleibt vierzehn Tage gültig, sodass Sie genug Zeit für Vergleiche haben.
06Welche versteckten Kosten gibt es?
Keine. Ihnen entstehen nur die Kosten, die bei einem Immobilienverkauf ohnehin auf Verkäuferseite anfallen können — Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung bestehender Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank bei vorzeitiger Darlehensablösung und gegebenenfalls Steuer auf einen Veräußerungsgewinn (sogenannte Spekulationssteuer). Die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags tragen wir als Käufer. Maklerprovision, Vermarktungskosten, Exposé-Gebühren oder Fotografenrechnungen entstehen nicht.
§ 07 — Erstes Gespräch

Unverbindlich, vertraulich, kostenfrei.

Sie erfahren binnen einer Viertelstunde, ob unser Weg für Ihre Situation passt — und wenn ja, was die nächsten konkreten Schritte wären.

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