§ Prozess — 04

Der Ablauf — Woche für Woche erklärt.

Ein realistischer Zeitplan ohne Marketing-Phrasen. Was Sie wann tun müssen, was wir wann übernehmen und welche Fristen das Notarrecht vorgibt.

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§ 01 — Vorbemerkung

Nicht den Preis — sondern den Prozess unterschätzen Eigentümer.

Die meisten Eigentümer, die zum ersten Mal verkaufen, unterschätzen nicht den Preis, den sie bekommen können. Sie unterschätzen, was zwischen Entschluss und Auszahlung tatsächlich passiert.

Welche Unterlagen werden wann gebraucht? Welche Fristen gelten? In welcher Reihenfolge passiert was, und an welchen Stellen ist Geschwindigkeit überhaupt möglich — an welchen nicht?

Diese Seite beantwortet diese Fragen ohne Werbesprache. Wir gehen den Ablauf in der Reihenfolge durch, in der die Dinge tatsächlich geschehen, mit realistischen Zeitangaben aus der Praxis. Wie lange ein Maklerverkauf im Vergleich dauert und welche Kosten Verkäufer einplanen sollten, zeigt unser Ratgeber zu Dauer und Kosten eines Immobilienverkaufs.

§ 02 — Erste drei Wochen

Erstkontakt, Besichtigung, Angebot.

I
Woche 1 · Gespräch

Erstkontakt und Spanne.

Telefonat oder Formular. Eckdaten zur Immobilie (15–30 Minuten). Innerhalb eines Werktages, nachdem die Eckdaten vorliegen, erhalten Sie eine erste, unverbindliche Preisspanne – telefonisch oder per E-Mail, wie Sie es wünschen. Passt die Größenordnung, vereinbaren wir einen Besichtigungstermin.

II
Woche 1–2 · Besichtigung

Besichtigung und Prüfung.

In der Regel innerhalb einer Woche nach dem Erstgespräch kommt ein Geschäftsführer persönlich vorbei (bei MFH/Wohnanlagen zu zweit). Dauer ein bis zwei Stunden. Kein technisches Vorprüfungstheater — wir kaufen den Ist-Zustand. Nur bei komplexen Objekten ziehen wir Fachleute für die Bautechnik hinzu.

III
Woche 2–3 · Angebot

Schriftliches Kaufangebot.

7–10 Werktage nach der Besichtigung erhalten Sie unser schriftliches Angebot: Preis, Übergabezeitpunkt, Konditionen, auf Wunsch Preisbegründung. Vierzehn Tage gültig — Zeit für Steuerberater, Anwalt, Familie. Rechtlich bindend wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung.

§ 03 — Notar und Beurkundung

Die gesetzliche Regelfrist als Taktgeber.

IV.

Notarielle Vorbereitung — Woche 3–6.

Sobald Einigkeit erzielt ist, wird der Notar beauftragt. Die Wahl des Notars ist frei; auf Wunsch nennen wir Ihnen Notare in Ihrer Nähe. Den Vertragsentwurf erhalten Sie in der Regel vierzehn Tage vor der Beurkundung. Diese Regelfrist sieht § 17 Abs. 2a BeurkG vor, wenn ein Verbraucher an ein Unternehmen verkauft. Nutzen Sie die Zeit für Fragen zur Gewährleistung, zu Stichtagen (Übergabe, Nutzen-Lasten-Wechsel, Kaufpreisfälligkeit), zu Einrichtungsgegenständen, laufenden Mietverhältnissen.
§ 17 Abs. 2a BeurkG · Regelfrist 14 Tage
V.

Beurkundung — nach 4–6 Wochen.

In der Regel findet die Beurkundung 4–6 Wochen nach dem Erstgespräch statt, im schnellsten Fall nach rund drei Wochen. Sie dauert etwa eine Stunde. Der Notar liest den Vertrag vor und erläutert ihn; beide Parteien können Fragen stellen. Unterschrift. Mit Beurkundung ist der Vertrag rechtlich verbindlich. Danach beantragt der Notar die Auflassungs­vormerkung, bereitet die Löschung bestehender Grundschulden vor und holt die nötigen Erklärungen und Genehmigungen ein (z. B. den Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht).
Eintragung Auflassungs­vormerkung
§ 04 — Kaufpreiszahlung und Abschluss

Vom Notartermin zum Geldeingang — und danach.

VI
nach 6–10 Wochen · Kaufpreis

Fälligkeitsmitteilung und Zahlung.

Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor – etwa die eingetragene Vormerkung, die Löschungsunterlagen und die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht –, fordert der Notar den Kaufpreis zur Zahlung auf. In der Regel ist das 2–4 Wochen nach der Beurkundung der Fall, also 6–10 Wochen nach dem Erstgespräch. Bei Erbengemeinschaften, Portfolios, Gewerbeobjekten oder wenn Genehmigungen und Vorkaufsrechte zu klären sind, kann es auch länger dauern. Bei uns gibt es keinen Finanzierungsvorbehalt und keine Bankkommunikation für Sie.

VII
nach der Zahlung · Umschreibung

Eigentums­umschreibung im Grundbuch.

Formeller Abschluss durch das Grundbuchamt, je nach Auslastung 4–12 Wochen nach der Kaufpreiszahlung. Für Sie rein formell — das Geld ist da, die Immobilie ist übergeben.

VIII
nach dem Verkauf · Betreuung

Begleitung über den Abschluss hinaus.

Ihr Ansprechpartner bleibt derselbe. Bei vermieteten Objekten informieren wir die Mieter gemeinsam mit Ihnen und übernehmen die Kautionen. Auch die Nebenkostenabrechnung für das Übergabejahr übernehmen wir. Bescheinigungen und Unterlagen für Ihren Steuerberater stellen wir Ihnen zur Verfügung. Die Grundsteuer für das Jahr der Übergabe schulden in der Regel noch Sie: Maßgeblich ist, wem die Immobilie am 1. Januar steuerlich zuzurechnen war. Den Ausgleich ab Übergabe regelt der Kaufvertrag.

§ 05 — Was Sie selbst organisieren

Wenige Unterlagen — mehr nicht.

Sie müssen nicht zum Experten für Immobilienrecht werden. Sie sollten nur wissen, welche Schritte wann kommen — und welche Unterlagen Sie beisteuern.

Aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte beim zuständigen Grundbuch- oder Katasteramt. Energieausweis — falls nicht vorhanden, lassen wir ihn auf Wunsch erstellen.

Bei vermieteten Objekten: aktuelle Mietverträge und letzte Nebenkostenabrechnungen — siehe vermietete Immobilie verkaufen. Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümer­versammlungen.

Bei geerbten Immobilien: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungs­protokoll — ausführlich auf der Erbimmobilien-Seite. Aktuelle Bankenauskunft zu noch valutierenden Krediten, falls Belastungen abzulösen sind.

Alles andere erledigen wir, der Notar oder unsere Partner. Wer es schnell braucht, findet auf der Schnellverkauf-Seite zusätzliche Hinweise.

§ 06 — Häufige Fragen

Zum Ablauf — aus der Praxis.

01Geht die Beurkundung auch schneller als in vier Wochen?
Ja, in Einzelfällen. Im schnellsten Fall liegen rund drei Wochen zwischen Erstgespräch und Beurkundung. Das setzt sehr einfache Eigentumsverhältnisse, sofort verfügbare Unterlagen und einen kurzfristigen Notartermin voraus. Verkaufen Sie als Verbraucher, soll Ihnen der Notar den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen – diese Frist bestimmt das Tempo mit. Die Kaufpreiszahlung hängt zusätzlich von Grundbuchamt, Gemeinde und Banken ab. In der Regel erfolgt sie 2–4 Wochen nach der Beurkundung; einen festen Termin können wir dafür nicht garantieren.
02Was passiert, wenn der Vertragsentwurf vom Angebot abweicht?
Das passiert in seriösen Verfahren nicht. Der Vertragsentwurf bildet ab, was im Angebot vereinbart wurde — Preis, Stichtage, Gewährleistung, Sonderregelungen. Wenn Sie zwischen Angebot und Beurkundung neue Wünsche haben, besprechen wir sie. Der Notar erhält den Auftrag erst, wenn Einigkeit besteht.
03Was ist mit der Spekulationssteuer?
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie in der ganzen Zeit oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Wir weisen Sie im Erstgespräch auf das Thema hin, wenn die Konstellation entsprechend liegt — die konkrete steuerliche Beurteilung sollte allerdings ein Steuerberater vornehmen.
04Wer trägt die Notarkosten?
Nach der gesetzlichen Grundregel (§ 448 Abs. 2 BGB) trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch. So halten wir es auch. Auf Sie entfallen in der Regel nur die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank und gegebenenfalls Steuern auf einen Veräußerungsgewinn.
05Was, wenn ich es mir nach der Beurkundung anders überlege?
Mit der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein einseitiger Rücktritt ist nur unter engen Voraussetzungen möglich – etwa wenn der Vertrag ihn vorsieht oder die andere Seite ihre Pflichten nicht erfüllt. Genau deshalb soll der Notar Ihnen als Verbraucher den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG) — das soll überhastete Entscheidungen verhindern. Sobald Sie unterschrieben haben, gilt das Vereinbarte.
06Welche Unterlagen muss ich selbst organisieren?
Grundbuchauszug und Flurkarte (Grundbuch-/Katasteramt), Energieausweis (auf Wunsch lassen wir ihn erstellen), Mietverträge und letzte Nebenkostenabrechnungen bei vermieteten Objekten, Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen bei Wohnungseigentum, Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll bei Erbimmobilien, aktuelle Bankenauskunft zu noch valutierenden Krediten.
§ 07 — Nächster Schritt

Der Ablauf beginnt mit dem ersten Gespräch.

Ein Telefonat von 15 bis 30 Minuten. Am Ende wissen Sie, innerhalb welcher konkreten Wochen Ihr Verkauf abgeschlossen sein könnte — oder ob ein anderer Weg besser passt.

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