Klassische Zinshäuser.
Gründerzeit bis 1970er Jahre. Ein Schwerpunkt unseres Ankaufs — siehe Zinshaus verkaufen.
§ Ankauf — 13
Mehrfamilienhaus verkaufen — an einen Bestandshalter.
Ein Mehrfamilienhaus ist mehr als die Summe seiner Wohnungen. Sein Wert entsteht aus Struktur, Mieterhistorie und langfristiger Bewirtschaftbarkeit. Daran messen wir uns.
§ 01 — Substanzblick
Ein gewachsenes wirtschaftliches Gefüge.
Ein Mehrfamilienhaus ist über Jahrzehnte gewachsenes Gefüge aus Mietverhältnissen, Bausubstanz, Verwaltungshistorie und Lageentwicklung.
Wer ein solches Objekt verkauft, verkauft nicht nur Quadratmeter — er übergibt eine lebendige Eigentumseinheit, für deren Bewertung nicht jeder Käufer die passenden Werkzeuge mitbringt.
Wir bringen sie mit. Seit 2015 kauft und bewirtschaftet unsere Unternehmensgruppe Immobilien in Bayern, darunter Mehrfamilienhäuser; ihr Bestand umfasst aktuell über 550 Einheiten. Sprechen Sie mit einem Gegenüber, der Ihren Objekttyp strukturell, wirtschaftlich und baulich kennt — nicht mit einem Vermittler. Siehe auch Ankauflogik, Zinshaus, Wohnanlage.
§ 02 — Was wir ankaufen
Acht MFH-Kategorien, die in unser Profil passen.
Nachkriegsbauten.
Mit Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf — unsere Kalkulationsstärke. Mehr unter Sanierungsobjekte.
Wohnanlagen der 70er–90er.
Kleinere Anlagen ab etwa zehn Einheiten; ab etwa zwanzig Einheiten siehe Wohnanlage verkaufen.
Einzelobjekte und Portfolien.
Von einem Haus bis zu kleineren Portfolien mit zwei bis zehn Häusern. Institutionelle Due-Diligence-Kompetenz vorhanden.
Altmietverträge unter Mietspiegel.
Keine Verdrängungsstrategie nötig — wir kalkulieren realistisch. Mehr zu vermieteten Objekten.
Teil- oder vollständig vermietet.
Leer stehende Einheiten geben Gestaltungsspielraum, vermietete Einheiten geben Stabilität. Beides passt in unsere Logik.
Denkmalgeschützt.
Objekte mit Sanierungsbedarf und Förderkulisse. Denkmal-AfA als steuerliche Struktur kennen wir.
MFH mit gewerblichem EG.
Wohn- und Geschäftshäuser — ausführlich auf der WGH-Seite.
§ 03 — Was wir bewerten
Vier Bewertungsdimensionen — nicht mehr, nicht weniger.
Lage im engeren Sinne.
Die Mikrolage ist beim MFH oft wichtiger als die Makrolage. Ein unsaniertes Objekt in einer gesuchten Maxvorstadt-Straße ist wertvoller als ein modernisiertes in durchschnittlicher Randlage. Wir bewerten anhand realer Vergleichstransaktionen im Umfeld von 500–1.000 Metern.
500–1.000 m Radius
Mietsituation und -potential.
Die aktuelle Mietstruktur ist Ausgangspunkt, nicht Endpunkt. Wir rechnen keine aggressiven Mieterhöhungen in den Kaufpreis ein, die wir später durchsetzen müssten. Von Anfang an auf das nachhaltig erzielbare Ertragsniveau.
Nachhaltig · keine Aggression
Bausubstanz und Instandhaltung.
Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Fenster — Lebenszyklus-Kalkulation. Kein Neuwertzustand verlangt, nur realistischer Abschlag für absehbar anstehende Positionen.
Lebenszyklus realistisch
Rechtliche Situation.
Denkmalschutz, Milieuschutz, Erbbaurechte, Wohnrechte, gemeindliches Vorkaufsrecht, Erhaltungssatzungen. In bayerischen Großstädten Regelfall, nicht Ausnahme — selten Showstopper.
Denkmal · Milieu · Vorkauf
§ 04 — Was ist Ihr MFH wert
Vom Objekt aus gerechnet — eine strukturierte Antwort.
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber eine strukturierte.
Der Kaufpreisfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete, hängt von mehreren Größen ab: von der Lage, von der Ist-Miete im Verhältnis zur Marktmiete, vom Zustand und einem etwaigen Sanierungsstau, von der Energieeffizienz und von der Mieterstruktur. Deshalb arbeiten wir nicht mit einem pauschalen Vervielfältiger. Wir rechnen vom konkreten Objekt und seinem nachhaltigen Ertrag aus.
Die Zahl für unser schriftliches Kaufangebot entsteht erst nach Besichtigung und Unterlagenprüfung. Methodisch detailliert auf der Bewertungs-Seite.
Für eine grobe Ersteinschätzung genügt ein kurzer telefonischer Austausch: Adresse, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Anzahl der Einheiten, aktuelle Gesamt-Kaltmiete pro Jahr, grober Sanierungsstand. Eine erste unverbindliche Preisspanne erhalten Sie innerhalb eines Werktages nach Eingang der Eckdaten.
§ 05 — Typische Verkaufssituationen
Vier Konstellationen, die wir regelmäßig sehen.
Generationenwechsel im Familienbesitz.
Großvater kaufte nach dem Krieg, Vater hielt, nächste Generation hat keinen Bezug. Wir kaufen diskret, mit vollständiger Übernahme der Mietstruktur — siehe Erbimmobilie.
Familienbesitz · dritte Generation
Portfolio-Umschichtung.
Kapitalanleger gibt Teil seiner MFH ab, um Kapital für neue Investitionen freizumachen. Unser Ankauf liefert Liquidität, ohne dass der Rest des Portfolios vom Verkauf erfährt.
Diskrete Teilauflösung
Erbengemeinschaften über mehrere Generationen.
Auch bei vielen Beteiligten finden wir Wege, die für alle Miterben tragfähig sind. Details auf der Erbengemeinschafts-Seite.
Auch große Erbengemeinschaften
Rückzug aus der aktiven Verwaltung.
Eigentümer, die die Verwaltung jahrzehntelang selbst gemacht haben, bei denen es im Ruhestand zur Belastung wird. Externe Verwaltung reduziert den Ertrag erheblich — Verkauf ist oft die sinnvollste Lösung.
Aufwand entfällt · Kapital frei
§ 06 — Geschwindigkeit und Portfolien
Warum MFH bei uns schneller verkauft werden.
Der Verkauf eines MFH über den klassischen Weg dauert nach unserer Erfahrung häufig sechs bis zwölf Monate.
Grund: Käuferkreis enger als bei EFH, Due Diligence aufwendiger, Bankfinanzierung langsamer und unsicherer. Bei uns fällt das weitgehend weg — wir sind der Käufer, wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt, wir kennen den Objekttyp. Realistisch ist die Beurkundung in der Regel nach vier bis sechs Wochen, die Kaufpreiszahlung nach sechs bis zehn Wochen; bei komplexen Konstellationen kann es auch länger dauern. Der vollständige Ablauf zeigt die Phasen.
Wenn Sie mehrere MFH halten und einen Teil abgeben möchten: wir kaufen Einzelobjekte, Portfolien, auch Einzelobjekte aus einem größeren Bestand. Bei institutionellen Verkäufern arbeiten wir mit eigenen Anwälten und auf Wunsch nach institutionellen Due-Diligence-Standards.
Mieterschutz als Geschäftsgrundlage — nicht als Werbezeile. Wir sind Bestandshalter: Unser Modell funktioniert nur, wenn Mietverhältnisse stabil bleiben. Das ist keine ethische Entscheidung, sondern wirtschaftliche Logik.
§ 07 — Häufige Fragen
Zum MFH-Verkauf — aus Verkäufergesprächen.
01Welche Unterlagen brauchen Sie für ein Angebot?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Mieterliste mit aktuellen Kaltmieten und Restlaufzeiten, letzte Nebenkostenabrechnung, Versicherungsunterlagen, Baugenehmigungen bei Anbauten oder Umwidmungen, Energieausweis, bei Denkmalschutz die entsprechenden Bescheide.
02Wie beeinflussen Altmietverträge den Preis?
Altmietverträge mit Mieten unter dem aktuellen Mietspiegel drücken den Ertragswert und damit den Kaufpreis. Sie sind aber kein Ausschlussgrund — wir akzeptieren solche Strukturen und kalkulieren sie realistisch. Entscheidend ist, dass wir die Mieten nachhaltig erhalten können, nicht dass wir sie kurzfristig anheben.
03Wie wird der Bodenwert berücksichtigt?
Bei Mehrfamilienhäusern ist der Bodenwert meist eine untergeordnete Rechnungsposition, weil der Ertragswert dominiert. Bei Objekten in sehr zentralen Lagen mit Entwicklungspotential (etwa Aufstockung oder Nachverdichtung) kann der Bodenwert oder das Nutzungspotential den Ertragswert deutlich übersteigen — das berücksichtigen wir.
04Kaufen Sie auch Häuser mit Sanierungsstau?
Ja, ausdrücklich. Sanierungsbedarf ist für uns Kalkulationsposition, nicht Ausschlussgrund. Wir haben eigene Bau- und Entwicklungskompetenz und können Instandhaltungsstau realistisch einpreisen.
05Was ist mit der Umsatzsteuer?
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses löst in der Regel keine Umsatzsteuer aus: Er ist als Grundstücksumsatz steuerfrei, weil er unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG), und bei vermieteten Objekten oft schon als Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht steuerbar (§ 1 Abs. 1a UStG). Komplexer wird es, etwa wegen einer Vorsteuerberichtigung, wenn Sie früher zur Umsatzsteuer optiert haben oder das Objekt teilweise gewerblich vermietet ist — wir empfehlen, einen Steuerberater einzubinden.
06Wie lange dauert ein typischer Verkauf?
Bei klaren Eigentumsverhältnissen und vollständigen Unterlagen ist die Beurkundung in der Regel nach vier bis sechs Wochen, die Kaufpreiszahlung nach sechs bis zehn Wochen. Bei Erbengemeinschaften oder institutionellen Verkäufern mit aufwendiger Due Diligence kann es auch länger dauern.
07Sind Sie für institutionelle Verkäufer der richtige Ansprechpartner?
Ja. Wir prüfen auch Bestände von Versicherungen, Pensionskassen, Family Offices und geschlossenen Immobilienfonds. Bei institutionellen Transaktionen arbeiten wir nach entsprechenden Standards und mit institutioneller Vertragssprache.
§ 08 — Vertraulich anfragen
Ein unverbindliches Gespräch.
Sie erfahren, wo Ihr Objekt preislich liegt, wie wir vorgehen würden und unter welchen Bedingungen ein Verkauf für beide Seiten tragfähig ist. Alles Weitere bleibt Ihre Entscheidung.