Der Münchner Zinshaus-Markt ist ein eigenes Universum mit eigenen Preislogiken. Wer darin verkaufen will, braucht einen Käufer, der diese Logik kennt.
Gerade in München, wo über Jahrzehnte gewachsene Bestände die Innenstadtlagen prägen, gehorcht der Zinshaus-Markt eigenen Preislogiken, eigenen Käuferschichten, eigenen Diskretionsanforderungen.
Unsere Unternehmensgruppe ist seit 2015 als Bestandshalter aktiv. Wir kennen die kleinen Straßen, in denen ein gepflegter Vierspänner aus der Jahrhundertwende trotz Sanierungsstau einen Faktor über dem Durchschnitt rechtfertigt. Wir wissen, wann ein Altmietvertrag ein Problem ist und wann er einfach nur ein ruhiger Ertragsbaustein.
Und wir kennen die Sorgen von Eigentümern, die ein solches Objekt über Generationen gehalten haben und jetzt einen Käufer suchen, der mit dem Erbe sorgsam umgeht. Siehe auch MFH-Ankauf und Wohnanlage.
Unser Ankaufsinteresse gilt besonders den gewachsenen innerstädtischen Lagen Münchens.
Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Au-Haidhausen, Bogenhausen, Schwabing-West, Schwabing-Freimann, Neuhausen-Nymphenburg, Sendling, Sendling-Westpark. In diesen Vierteln beobachten wir den Transaktionsmarkt laufend und betrachten die Mikrolage bis auf Straßenebene.
Auch gesuchte Lagen am Stadtrand und im Umland — Oberföhring, Gräfelfing, Planegg, Pullach, Grünwald, Unterföhring — gehören zu den Lagen, in denen wir ankaufen. Außerhalb Münchens kaufen wir in bayerischen Städten mit intakten Innenstadtstrukturen: Erding mit seiner Altstadt, Landshut mit den Altstadt-Ensembles, Regensburg mit seiner Altstadt als UNESCO-Welterbe, die Inn-Salzach-Region mit ihren historischen Stadtplätzen.
Eine belastbare Zinshaus-Bewertung berücksichtigt mindestens sieben Faktoren.
Erstens die nachhaltige Kaltmiete pro Quadratmeter im Verhältnis zum Mietspiegel. Zweitens die Mietstruktur mit Altverträgen, aktuellen Verträgen, leer stehenden Einheiten. Drittens die Bausubstanz mit Lebenszyklen von Dach, Fassade, Heizung, Leitungen. Viertens rechtliche Rahmenbedingungen: Denkmalschutz, Milieuschutz, Erhaltungssatzungen, gemeindliches Vorkaufsrecht.
Fünftens die Mikrolage im direkten Umfeld des Objekts. Sechstens der aktuelle Transaktionsmarkt in vergleichbaren Lagen. Siebtens langfristiges Entwicklungspotential durch Ausbau, Aufstockung oder Hinterhof-Nachverdichtung.
Aus diesen Faktoren ergibt sich der Kaufpreisfaktor auf die Jahresnettokaltmiete. Eine Faustzahl dafür nennen wir bewusst nicht: Wie hoch er bei einem Zinshaus ausfällt, entscheiden vor allem die Lage, der Abstand der Ist-Mieten zur Marktmiete, der Zustand und ein etwaiger Sanierungsstau, die Energieeffizienz und die Mieterstruktur mit ihren Altverträgen. Wir rechnen deshalb vom konkreten Haus und seinem nachhaltigen Ertrag aus. Mehr zu vermieteten Beständen.
Wertorientierung, nicht Wertoptimierung: Wir sind nicht in jedem Fall der Höchstbietende. Wer den absoluten Höchstpreis sucht und die Komplexität aushält, ist bei einem spezialisierten Zinshaus-Makler besser aufgehoben — wir nennen in solchen Fällen auch gerne einen Namen.
Sie erfahren Größenordnung, Vorgehensweise und Zeitrahmen — ohne dass Sie sich zu etwas verpflichten. Bei Zinshäusern bevorzugen wir ein persönliches Gespräch in unserem Büro in Erding oder bei Ihnen vor Ort.