§ Ratgeber — 05

Immobilienverkauf – Dauer und Kosten im Realitäts-Check.

Was ein Verkauf wirklich dauert und was er wirklich kostet – und warum die Antworten je nach Weg stark unterschiedlich ausfallen.

Stand: Oktober 2026 · Redaktionell verantwortlich: Maximilian Neumayr

Einschätzung anfragen Persönlich sprechen

§ 01 — Ausgangslage

Zwei einfache Fragen mit komplizierten Antworten.

Die beiden häufigsten Fragen am Beginn eines Verkaufsgesprächs: „Wie lange dauert das?“ und „Was kostet mich das?“.

Beide Fragen klingen einfach, haben aber komplizierte Antworten. Die Antworten hängen vom gewählten Verkaufsweg ab, vom Objekttyp, von der Marktlage, von Ihrer eigenen Mitwirkung, vom Stand Ihrer Unterlagen.

Dieser Ratgeber versucht, Ihnen realistische Orientierungswerte zu geben – basierend auf unserer Transaktionspraxis und den allgemein anerkannten Erfahrungswerten im deutschen Immobilienmarkt.

§ 02 — Maklerphasen

Die Phasen eines klassischen Maklerverkaufs.

Ein klassischer Maklerverkauf durchläuft in der Regel sechs Phasen: Vorbereitung, Objektaufbereitung, Vermarktung, Verhandlung, Vertragsphase, Abwicklung.

Realistische Zeitrahmen für jede Phase: Vorbereitung zwei bis vier Wochen. Objektaufbereitung eine bis drei Wochen (kann parallel zur Vermarktungsvorbereitung laufen). Vermarktung zwei bis sechs Monate, in schwierigen Marktphasen auch länger. Verhandlung zwei bis vier Wochen. Vertragsphase drei bis sechs Wochen für Vertragsgestaltung und Notartermin. Ist eine Seite Unternehmer und die andere Verbraucher, soll der Notar dem Verbraucher den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG); beim Verkauf zwischen zwei Privatleuten gilt diese Regelfrist nicht. Abwicklung drei bis sechs Wochen nach Beurkundung (Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsvoraussetzungen, Kaufpreiszahlung).

Gesamt: Zusammengerechnet rund vier bis elf Monate bis zur Kaufpreiszahlung in einem gut laufenden Markt, in einem schwierigen Markt auch ein Jahr und länger. Bei komplexen Objekten (Mehrfamilienhäuser mit institutionellem Käuferkreis, Denkmalobjekte) kann es ebenfalls länger dauern.

§ 03 — Direktverkauf

Die Phasen eines Direktverkaufs an einen Bestandshalter.

Woche 1 · Erstkontakt

Erstkontakt und erste Einschätzung.

Erste unverbindliche Preisspanne innerhalb eines Werktages, nachdem die Eckdaten vorliegen. Besichtigung in der Regel innerhalb einer Woche nach dem Erstgespräch.

7–10 Werktage · Angebot

Besichtigung und schriftliches Angebot.

Schriftliches Kaufangebot innerhalb von sieben bis zehn Werktagen nach der Besichtigung. Vierzehn Tage gültig.

III

Woche 4–10 · Notar & Zahlung

Notartermin und Abwicklung.

Den notariellen Vertragsentwurf erhalten Sie in der Regel vierzehn Tage vor der Beurkundung (Regelfrist nach § 17 Abs. 2a BeurkG, wenn Sie als Verbraucher verkaufen). Die Beurkundung erfolgt in der Regel vier bis sechs Wochen nach dem Erstgespräch, im schnellsten Fall nach rund drei Wochen. Der Kaufpreis wird in der Regel zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung gezahlt, also sechs bis zehn Wochen nach dem Erstgespräch. Komplexe Fälle (Erbengemeinschaft, Portfolio, Gewerbe, Genehmigungen, Vorkaufsrechte) können auch länger dauern.

§ 04 — Einflussfaktoren

Wovon die tatsächliche Dauer abhängt.

Die genannten Zeitrahmen sind Erfahrungswerte, keine Garantien. Fünf Faktoren verändern die Dauer spürbar:

Vollständigkeit und Aktualität der Unterlagen (Grundbuchauszug, Flurkarte, Mietverträge, Baugenehmigungen).
Klarheit der Eigentumsverhältnisse (einzelner Eigentümer vs. Erbengemeinschaft).
Einigkeit auf Verkäuferseite (eine Person vs. mehrere mit unterschiedlichen Vorstellungen).
Verfügbarkeit des Notars (in Bayern in Ballungsräumen teils mit langen Vorlaufzeiten).
Bei vermieteten Objekten: Prüfaufwand der Mietverhältnisse und gemeindliches Vorkaufsrecht.

§ 05 — Kostenblöcke

Die wichtigsten Kostenblöcke für Verkäufer.

Maklerprovision.

Der größte einzelne Kostenblock beim klassischen Maklerverkauf. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer (Verbraucher) gilt seit Ende 2020 bundesweit die Halbteilung nach §§ 656a–656d BGB: Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, zahlen beide gleich viel; hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben. In Bayern sind 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Partei üblich, die Höhe ist verhandelbar. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro zahlt der Verkäufer dann 17.850 Euro, bei einer Million Euro 35.700 Euro, bei 3 Millionen Euro 107.100 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder gewerblichen Käufern gilt die Halbteilung nicht; dort ist die Verteilung frei verhandelbar. Diese Kosten entfallen beim Direktverkauf vollständig.

Bayern: oft 3,57 % je Partei

II.

Notarkosten.

Notarkosten werden überwiegend vom Käufer getragen, aber Teile fallen dem Verkäufer zu. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) legt die Gebühren anhand des Geschäftswerts fest. Für den Verkäufer entstehen typischerweise Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden (sofern das Objekt finanziert war) – das sind je nach Anzahl und Höhe der Grundschulden 200 bis 1.500 Euro, vereinzelt mehr.

200–1.500 € Verkäuferanteil

III.

Grunderwerbsteuer.

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer sie gemeinsam als Gesamtschuldner; im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer. Bei uns trägt stets der Käufer – also wir – die Grunderwerbsteuer. Ihre Kosten dafür: null.

Bayern: 3,5 % – trägt Käufer

IV.

Energieausweis.

Für den Verkauf ist ein gültiger Energieausweis gesetzlich erforderlich. Wenn Sie noch keinen haben, entstehen Kosten zwischen 100 und 600 Euro, je nach Ausweistyp (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) und Objektgröße. Bei Mehrfamilienhäusern in der Regel 300 bis 700 Euro. Wir helfen bei der Beschaffung, wenn nötig.

100–700 €

Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn Sie Ihr Objekt vor Ablauf der Zinsbindung eines laufenden Darlehens verkaufen und das Darlehen dabei vorzeitig tilgen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz erheblich sein – einstellige Prozentpunkte der Restschuld sind üblich, in Einzelfällen auch mehr. Diese Position wird häufig unterschätzt und sollte vor dem Verkauf mit der finanzierenden Bank geklärt werden.

Einstelliger %-Anteil der Restschuld

VI.

Spekulationssteuer & Gutachten.

Bei Verkäufen innerhalb der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer zum persönlichen Steuersatz an. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Einzelheiten im Ratgeber zur Spekulationssteuer. Wenn ein formales Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben wird, entstehen 1.500 bis 8.000 Euro Gutachterkosten. Bei einfachen Marktverkäufen ist das Gutachten in der Regel nicht erforderlich.

Größte Position bei kurzer Haltedauer

§ 06 — Kleine Posten

Kleinere Nebenkosten, die mitlaufen.

Neben den großen Blöcken summieren sich kleinere Positionen, die in der Gesamtrechnung schnell vergessen werden.

Grundbuchauszug: aktuell rund 20 Euro.
Flurkarte: aktuell rund 20 Euro.
Kopien von Bauunterlagen beim Bauamt: je nach Umfang 50 bis 500 Euro.
Eventuelle Entrümpelungskosten bei Verkauf im bewohnten/eingerichteten Zustand: 500 bis 5.000 Euro, je nach Haushaltsgröße.
Eventuelle Sanitärmaßnahmen oder Malerarbeiten vor Besichtigungen: individuell.

§ 07 — Zeit als Kostenfaktor

Zeit ist ein Kostenfaktor.

Eine oft unterschätzte Kostenposition: Zeit. Wer sechs Monate statt acht Wochen bis zum Verkauf braucht, zahlt in dieser Zeit:

Grundsteuer weiter.
Hausgeld bei Wohnungseigentum.
Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht).
Heizkosten im Leerstand (zur Vermeidung von Frostschäden und Schimmel).
Strom und Wasser für Besichtigungen.
Eventuell Gartenpflege.
Entgangener Zinsertrag auf den gebundenen Kaufpreis.

Die Summe kann bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus schnell 2.000 Euro und mehr pro Monat ausmachen – bei Mehrfamilienhäusern deutlich mehr. Bei der Abwägung zwischen schnellerem und langsamerem Verkauf sollte diese Position immer mitgerechnet werden.

§ 08 — Vergleichsrechnung

Der realistische Vergleich.

Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit Verkaufspreis 800.000 Euro in Bayern.

Szenario A: Maklerverkauf in sechs Monaten. Maklerprovision (3,57 Prozent) 28.560 Euro, Energieausweis 400 Euro, Notarkosten Verkäufer 500 Euro, sechs Monate Haltekosten à 600 Euro macht 3.600 Euro, entgangener Zinsertrag auf Kaufpreis (3 Prozent pro Jahr) sechs Monate 12.000 Euro. Summe: 45.060 Euro, zuzüglich eventueller Spekulationssteuer.

Szenario B: Direktverkauf in acht Wochen. Keine Maklerprovision, Energieausweis 400 Euro, Notarkosten Verkäufer 500 Euro, acht Wochen Haltekosten à 600 Euro macht 1.200 Euro, entgangener Zinsertrag zwei Monate 4.000 Euro. Summe: rund 6.100 Euro, zuzüglich eventueller Spekulationssteuer.

Differenz zwischen den Szenarien: rund 39.000 Euro – also knapp 5 Prozent des Kaufpreises. Das Beispiel unterstellt für beide Wege denselben Kaufpreis. Erst wenn der Maklerverkauf einen rund 5 Prozent höheren Bruttopreis erzielt, gleichen sich beide Wege aus. Ob dieser Aufschlag gelingt, hängt von Objekt, Lage und Marktphase ab.

§ 09 — Fragen aus der Praxis

Häufig gestellte Fragen zu Dauer und Kosten.

01Wie schnell kann ein Verkauf im Ausnahmefall erfolgen?

Bei optimalen Voraussetzungen (klare Eigentumsverhältnisse, vollständige Unterlagen, direkter Entscheidungsträger auf beiden Seiten, kurzfristig verfügbarer Notar) ist die Beurkundung im schnellsten Fall rund drei Wochen nach dem Erstgespräch möglich. Der Kaufpreis wird dann in der Regel zwei bis vier Wochen später gezahlt.

02Welche Unterlagen sollte ich vorab bereithalten?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung, Grundrisse, Energieausweis, bei vermieteten Objekten Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller der Prozess.

03Was kostet der Notar den Verkäufer wirklich?

In der Regel tragen Sie die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden (wenn vorhanden), die Hauptkosten des Kaufvertrags trägt der Käufer. Bei einer unbelasteten Immobilie sind Ihre Notarkosten meist niedrig – ein- bis zweihundert Euro.

04Was ist mit der Grunderwerbsteuer?

In Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam; im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer – bei uns immer. Sie haben dafür keine Kosten.

05Kann ich die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Durch Verkauf nach Ende der Zinsbindungsdauer des Darlehens. Läuft die Zinsbindung länger als zehn Jahre, können Sie das Darlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung (oder nach einer späteren Neuvereinbarung von Zins oder Laufzeit) mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Andernfalls kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Manche Banken lassen das Darlehen weiterlaufen, wenn Sie eine gleichwertige andere Sicherheit stellen, oder zeigen sich verhandlungsbereit, wenn der Kunde einen neuen Finanzierungsbedarf bei ihnen deckt. Eine frühe Klärung mit der Bank ist entscheidend.

06Wer zahlt die Kosten des Energieausweises?

Gesetzlich der Verkäufer. Wer keinen aktuellen Ausweis hat, muss einen erstellen lassen – das ist Pflicht ab dem Zeitpunkt der ersten Besichtigung. Wir unterstützen bei der Beschaffung, wenn nötig.

07Wie hoch sind die Gesamtkosten meiner Seite typischerweise?

Beim Direktverkauf an uns fallen für den Verkäufer oft nur 300 bis 2.000 Euro direkte Nebenkosten an – plus eventuelle Spekulationssteuer und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, falls relevant. Beim Maklerverkauf kommen die Maklerprovision (in Bayern häufig 3,57 Prozent) sowie die Haltekosten während der Vermarktungszeit hinzu.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand: Oktober 2026). Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

§ 10 — Gespräch

Eine konkrete Einschätzung für Ihr Objekt.

Die wirtschaftliche Rechnung eines Immobilienverkaufs ist komplexer, als die Bruttopreisangabe auf den ersten Blick vermuten lässt. Rechnen Sie zwei Szenarien realistisch durch – den Direktverkauf und den klassischen Maklerverkauf – inklusive aller Nebenpositionen. Eine erste unverbindliche Einschätzung – inklusive Dauer und Ihrer zu erwartenden Kosten – erhalten Sie innerhalb eines Werktages, nachdem die Eckdaten vorliegen.

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