Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen.

Die Eltern übertragen die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder, behalten sich aber ein lebenslanges Recht vor, selbst darin zu wohnen (Wohnrecht) oder die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten (Nießbrauch). Juristisch sind das dingliche Belastungen, die im Grundbuch Abteilung II eingetragen sind.

In der Praxis entstehen daraus komplexe Situationen, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Dieser Ratgeber erklärt, was Nießbrauch und Wohnrecht konkret bedeuten, wie sie den Verkaufswert beeinflussen, welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen und wann ein Verkauf an einen Bestandshalter wie uns eine besonders saubere Lösung darstellen kann.

Die Höhe der Wertminderung hängt von vier Faktoren ab: Umfang der Belastung (ganzes Haus vs. einzelne Räume), Umfang der Rechte (Wohnrecht vs. Nießbrauch), voraussichtliche Dauer der Belastung (abhängig vom Alter und der Lebenserwartung des Berechtigten), wirtschaftlicher Wert der Nutzung (theoretische Marktmiete).

In der Bewertungspraxis wird die Wertminderung über einen Kapitalwert berechnet: Die jährlich eingesparte Miete (oder bei Nießbrauch: der Nettoertrag) wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der sich aus der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ergibt. Dieser Kapitalwert wird vom Wert der lastenfreien Immobilie abgezogen.

Beispiel: Eine 80-jährige Mutter hat lebenslanges Wohnrecht an einem Haus mit Verkehrswert 600.000 Euro. Die erzielbare Miete würde 1.800 Euro monatlich betragen. Die statistische Lebenserwartung einer 80-jährigen Frau in Deutschland beträgt etwa zehn Jahre. Der Kapitalwert des Wohnrechts beträgt grob: 1.800 Euro × 12 × 7,5 (vereinfachter Kapitalisierungsfaktor) = etwa 162.000 Euro. Der belastete Verkaufswert liegt also bei etwa 438.000 Euro – vorbehaltlich individueller Faktoren wie Gesundheitszustand und persönlicher Situation.

Diese Rechnung ist modellhaft. In der Praxis muss die Bewertung konkret erfolgen, unter Berücksichtigung aller Spezifika des Falls. Unsere Bewertung ist dabei eine Einschätzung aus Käufersicht – kein Verkehrswertgutachten.

Schenkungsteuer bei Einräumung des Nießbrauchs. Die Einräumung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts bei der Übertragung einer Immobilie reduziert den schenkungsteuerlichen Wert, weil der Nießbrauch als Minderung des Schenkungswerts angerechnet wird. Das macht die vorweggenommene Erbfolge mit vorbehaltenem Nießbrauch zu einem klassischen Gestaltungsinstrument – die Schenkungsteuer fällt auf einen reduzierten Wert an, gleichzeitig bleibt die wirtschaftliche Position der Eltern gesichert.

Steuerliche Behandlung bei der Ablösung. Wie eine Abfindung für den Verzicht auf einen Nießbrauch beim Empfänger zu behandeln ist, hängt vom Fall ab. Hat der Nießbraucher die Immobilie beim Verzicht vermietet, ist die Abfindung nach neuerer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs als Entschädigung für entgehende Mieten zu versteuern (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Bei einem selbst bewohnten Nießbrauch oder Wohnrecht hat die Finanzverwaltung Ablösezahlungen bisher in der Regel als nicht steuerbare Vermögensumschichtung behandelt; ob es dabei bleibt, ist offen. Beim Zahlenden kommt es auf die Konstellation an – bei privatem Eigentum können die Zahlungen nachträgliche Anschaffungskosten sein, die bei späteren steuerpflichtigen Veräußerungen den Gewinn mindern. Diese Fragen sind komplex und einzelfallabhängig. Wir empfehlen dringend eine steuerliche Beratung vor jeder Ablösungsentscheidung.

Spekulationsfrist und Nießbrauchkonstellationen. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien mit Nießbrauch gelten die Regelungen des § 23 EStG wie bei sonstigen Immobilien. Die Zehnjahresfrist läuft in der Regel ab der ursprünglichen Anschaffung durch den Erblasser oder Schenker – nicht ab der Übertragung an den neuen Eigentümer. Mehr im Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Die übertragene Elternimmobilie. Die Eltern haben das Haus zu Lebzeiten an die Kinder übertragen und sich Nießbrauch vorbehalten. Sie bewohnen das Haus weiter. In solchen Konstellationen sind zwei Wege sinnvoll: Entweder die Kinder halten die Immobilie und verkaufen sie erst nach Wegfall des Nießbrauchs (etwa durch Tod der Eltern oder ihren Verzicht), oder es wird eine einvernehmliche Lösung gefunden, bei der die Eltern auf den Nießbrauch verzichten – etwa gegen eine Abfindung, die aus dem Kaufpreis bestritten wird. Letzteres setzt voraus, dass die Eltern bereit sind, das Haus zu verlassen.

Das geerbte Elternhaus mit Wohnrecht des Ehegatten. Der Vater ist verstorben, die Mutter hat lebenslanges Wohnrecht. Die Kinder haben die Immobilie geerbt und müssten sich um sie kümmern. Die Mutter möchte weiter im Haus wohnen, die Kinder möchten die Immobilie gerne verwerten. Diese Konstellation ist emotional und rechtlich anspruchsvoll. Wir kaufen auch solche Objekte – und respektieren das Wohnrecht der Mutter. Der Kaufpreis ist entsprechend gemindert, die Mutter kann weiter in ihrem vertrauten Umfeld bleiben, die Kinder haben die Immobilie sachlich geregelt.

Der Nießbrauch bei zerstrittener Familie. Eine besonders heikle Konstellation: Eltern haben mit Nießbrauch übertragen, die Kinder und Eltern sind zerstritten. Die Kinder wollen verkaufen, die Eltern blockieren. Formal können die Kinder nur mit Belastung verkaufen – was den Preis mindert. Vorher ist zu prüfen, ob der Übergabevertrag den Eltern für den Fall eines Verkaufs ein Rückforderungsrecht einräumt. Realistische Lösung: Wir kaufen zum marktgerechten Preis unter Berücksichtigung der Belastung und treten als neuer Eigentümer ein. Damit ist die familiäre Zerrüttung nicht gelöst, aber die wirtschaftliche Seite entkoppelt.

Mehr zu verwandten Themen finden Sie in unseren Ratgebern Erbengemeinschaft auflösen und Immobilie bewerten lassen.