Immobilie bewerten lassen – was sich lohnt, was überflüssig ist.

Oft beginnt das Gespräch mit der unausgesprochenen Annahme, es gebe eine einzige richtige Bewertung, einen objektiv feststellbaren Wert, den man nur durch die richtige Methode ermitteln muss. Diese Annahme ist verständlich, aber sie trifft nicht zu.

Eine Immobilienbewertung ist immer eine Einschätzung, keine mathematisch eindeutige Rechnung. Selbst das renommierteste Verkehrswertgutachten liefert am Ende einen Wert, der auf Annahmen beruht – über die künftige Mietentwicklung, die Restnutzungsdauer, die Entwicklung des Marktes. Verschiedene Methoden und verschiedene Gutachter kommen zu verschiedenen Ergebnissen. Das ist kein Mangel, das ist Teil der Natur der Sache.

Dieser Ratgeber erklärt die wesentlichen Formen der Immobilienbewertung, ihre typischen Anwendungsfälle, ihre Kosten und ihre Grenzen. Er soll Ihnen helfen, die für Ihren Anlass richtige Form zu wählen – und nicht mehr auszugeben, als Ihr Zweck erfordert.

Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlich gehandelten vergleichbaren Objekten abgeleitet. Am direktesten bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Gebieten mit ausreichender Vergleichsdatenbasis. Das Verfahren lebt von der Qualität der Vergleichsdaten – in ländlichen Lagen mit wenigen Transaktionen funktioniert es schlechter.

Ertragswertverfahren: Der Wert wird aus den marktüblich erzielbaren Erträgen abgeleitet. Die klassische Methode für vermietete Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden vom jährlichen Rohertrag zunächst die Bewirtschaftungskosten abgezogen; das ergibt den Reinertrag. Der Reinertrag abzüglich der Verzinsung des Bodenwerts wird mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert. Nach Berücksichtigung objektspezifischer Besonderheiten ergibt sich der Ertragswert. Die verbreitete Faustformel „Jahresnettokaltmiete mal Faktor“ ist eine Vereinfachung, kein Ertragswert im Sinne der ImmoWertV.

Sachwertverfahren: Der Wert wird aus dem Bodenwert und dem Sachwert der baulichen Anlagen abgeleitet (durchschnittliche Herstellungskosten, gemindert um die Alterswertminderung). Diesen vorläufigen Sachwert passt der Gutachter mit einem Sachwertfaktor an die Lage auf dem Grundstücksmarkt an. Das Verfahren wird vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, deren Wert sich weniger nach dem Ertrag richtet, sowie bei Objekten ohne belastbare Vergleichsdaten.

Vor einem Privatverkauf: Für einen gewöhnlichen Privatverkauf genügt in den meisten Fällen eine gute Makler-Bewertung in Kombination mit einem oder zwei Direktkäufer-Angeboten. Ein teures Sachverständigengutachten ist im Normalverkauf nicht erforderlich.

Bei Erbauseinandersetzung: Bei einvernehmlicher Auseinandersetzung genügt oft eine erste Orientierung – etwa unsere dokumentierte Einschätzung aus Käufersicht in Kombination mit einer Makler-Einschätzung. Soll ein Miterbe die anderen auszahlen, empfehlen wir ein unabhängiges Gutachten, denn unsere Einschätzung ist kein Verkehrswertgutachten. Bei streitigen Erbauseinandersetzungen oder bei der Gefahr späterer Auseinandersetzungen ist ein formales Kurzgutachten die bessere Wahl. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist in der Regel erst nötig, wenn die Erbauseinandersetzung gerichtlich verfolgt wird.

Bei Scheidung und Zugewinnausgleich: Wenn eine Immobilie in die Zugewinnausgleichsberechnung einfließt und die Ehepartner sich nicht einigen, ist ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen fast immer notwendig. Im Streit vor dem Familiengericht ersetzen informelle Bewertungen kein Gutachten – auch unsere Einschätzung nicht.

Bei Schenkung und Erbschaft (steuerlich): Für Schenkungsteuer- und Erbschaftsteuererklärungen hat das Finanzamt eigene Bewertungsregeln. Ein Sachverständigengutachten kann sinnvoll sein, um einen zu hohen Steuerwert zu korrigieren: Nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, in der Regel durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines für die Wertermittlung von Grundstücken bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, kann als Nachweis dienen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Unsere Einschätzung ersetzt dieses Gutachten nicht.

Bei Bankfinanzierung: Banken haben eigene Bewertungsabteilungen und akzeptieren keine externen Gutachten pauschal. Für die eigene Finanzierungsentscheidung der Bank ist ein externes Gutachten unnötig.

Schon das erste Gutachten wirkt nach. Wer ein offizielles Gutachten in Auftrag gibt, muss damit rechnen, dass die Zahl später als Referenzpunkt fungiert – auch wenn Sie selbst sie nicht passend finden. Deshalb: Wählen Sie den Gutachter sorgfältig aus und holen Sie im Zweifel mehrere informelle Einschätzungen ein, bevor Sie ein formales Gutachten beauftragen.

Die kostenlose Maklerbewertung. Eine kostenlose Maklerbewertung dient dem Makler auch dazu, einen Vermarktungsauftrag zu gewinnen. Das ist legitim, bedeutet aber, dass Sie die Bewertungszahl kritisch lesen sollten – sie kann eher im oberen Bereich des realistischen Spektrums liegen. Umgekehrt gilt für die Einschätzung eines Kaufinteressenten, auch für unsere: Sie ist aus Käufersicht gerechnet.

Online-Tools als Entscheidungsgrundlage. Online-Bewertungstools sind ein nützliches erstes Orientierungsmittel, aber keine belastbare Entscheidungsgrundlage. Wer auf Basis eines Online-Tools einen Preis verlangt, liegt nach unserer Erfahrung nicht selten deutlich daneben.

Die eine Zahl statt der Spanne. Jede Bewertung beruht auf Annahmen, und der erzielbare Preis liegt in einer Spanne. Auch ein Gutachten, das am Ende einen einzelnen Verkehrswert nennt, leitet ihn aus Annahmen ab. Lassen Sie sich deshalb erklären, wovon eine genannte Zahl abhängt und wie belastbar sie ist – eine Zahl ohne nachvollziehbare Begründung ist keine gute Entscheidungsgrundlage.

• Grundbuchauszug, nicht älter als sechs Monate.
• Flurkarte und Liegenschaftsauszug.
• Baugenehmigung und Abnahmeprotokolle.
• Grundrisse, Schnitte, Ansichten des Objekts.
• Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung.
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mietliste, Nebenkostenabrechnungen.
• Energieausweis.
• Bei Modernisierungen der letzten zehn Jahre: Rechnungen und Dokumentation.
• Bei Denkmalschutz: Bescheide der Denkmalschutzbehörde.
• Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, aktueller Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage.

Möchten Sie an uns verkaufen, erhalten Sie innerhalb von sieben bis zehn Werktagen nach der Besichtigung unser schriftliches Kaufangebot; es ist vierzehn Tage gültig. Sie können es annehmen, mit anderen Angeboten vergleichen oder als Orientierung in einer einvernehmlichen Auseinandersetzung nutzen (etwa innerhalb einer Erbengemeinschaft).

Wichtig: Unsere Bewertung ist eine Einschätzung aus Käufersicht – kein Verkehrswertgutachten, sondern das Angebot, das wir Ihnen konkret machen würden. Das hat Vorteile (eine konkrete Zahl, Realismus) und Grenzen (aus Käufersicht kalkuliert). Für Gerichtsverfahren brauchen Sie ein unabhängiges Gutachten, etwa von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Auch für steuerliche Wertnachweise oder den Zugewinnausgleich ersetzt unsere Einschätzung kein Gutachten. Für die meisten Verkaufs- und Entscheidungssituationen ist sie ein nützliches Werkzeug.

Mehr zur Methodik finden Sie unter Immobilienbewertung sowie in unseren Ratgebern Makler oder Direktverkauf und Spekulationssteuer.